ПОСТАНОВЛЕНИЕ Законодательного
Собрания области от 17.03.1998 № 62
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОГО
ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ НИЖЕГОРОДСКОЙ
ОБЛАСТИ"
Официальная публикация в СМИ:
"Нижегородские новости", N
97(1576), 27.05.1998
["Правовая среда", N
19(222), 27.05.1998]
Утратил силу в связи с изданием
Постановления Законодательного Собрания области от 19.12.2002 N
327-III.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ
СОБРАНИЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 1998 г. № 62
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ
ВРЕМЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
-
В целях создания
начальных правовых условий, обеспечивающих системное и единообразное
осуществление оценочной практики на территории области,
Законодательное Собрание области постановляет:
1. Утвердить Временное положение об
оценочной деятельности на территории Нижегородской области.
2. Предложить Губернатору области
возложить на комитет по управлению государственным имуществом
Нижегородской области (далее - КУГИНО) функции госзаказчика по оценке
объектов, включенных в реестр государственной собственности
Нижегородской области.
3. Поручить КУГИНО в месячный срок со
дня принятия настоящего постановления разработать и представить на
утверждение Губернатору области положения о совете по аттестации и
аккредитации оценщиков и порядке проведения официальной аттестации и
аккредитации.
4. Настоящее постановление
опубликовать в газетах "Нижегородские новости", "Земля
Нижегородская", "Курс-Н".
5. Контроль за исполнением настоящего
постановления возложить на комитет по экономической и налоговой
политике Законодательного Собрания области.
-
Председатель Собрания
А.А.КОЗЕРАДСКИЙ
-
Утверждено
постановлением
Законодательного Собрания
от 17.03.1998 № 62
-
ВРЕМЕННОЕ
ПОЛОЖЕНИЕ
ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА
ТЕРРИТОРИИ
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
-
Статья 1. Общие
положения
-
1.1. Настоящее
Положение разработано в соответствии с экономическими условиями
развивающихся рыночных отношений и структуры управления на территории
Нижегородской области и в Российской Федерации на базе действующего
законодательства, норм, правил и международных стандартов оценки
имущества и с выходом федерального нормативного акта об оценочной
деятельности подлежит приведению в соответствие с ним.
Положение имеет целью создание единой
системы оценочной деятельности на территории области, упорядочение и
урегулирование отношений и интересов, возникающих в процессе
оценочной деятельности, эффективное развитие рынка недвижимости и
создание обоснованной базы налогообложения.
1.2. Работы по оценке имущества
проводятся с использованием международных стандартов оценки,
временных научно - методических рекомендаций и правил по оценке и
переоценке, разработанных компетентными организациями Российской
Федерации и Нижегородской области.
Оценка имущества при приватизации
производится с учетом действующего законодательства Российской
Федерации.
1.3. В качестве оценочных фирм
выступают юридические лица независимо от их организационно - правовой
формы, в качестве оценщиков - физические лица, осуществляющие
предпринимательскую деятельность без образования юридического лица
(индивидуальные предприниматели), и специалисты комитетов по
управлению государственным или муниципальным имуществом
административно - территориальных образований Нижегородской области,
при условии соблюдения ими требований настоящего Положения.
1.4. Требования настоящего Положения
обязательны для исполнения на всей территории Нижегородской области.
-
Статья 2. Основные
понятия
-
Оценка - процесс
(процедура) определения полезности или изменения полезности имущества
в стоимостном выражении.
Оценочная деятельность - деятельность
по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или
иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной и другой).
Рыночная стоимость имущества (в т.ч.
акции и иные ценные бумаги) - наиболее вероятная цена, по которой
данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- продавец не обязан продавать данный
объект, а покупатель не обязан его приобрести;
- стороны, участвующие в сделке,
хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен на
открытом рынке;
- цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект и принуждения к совершению сделки в
отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
- платеж за объект выражен в денежной
форме.
Полная восстановительная стоимость
(восстановительная стоимость нового строительства) - стоимость
строительства, в текущих ценах на дату оценки, точной копии
оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением таких же
строительных стандартов, по такому же проекту, такой же планировки и
квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое
сооружение.
Остаточная восстановительная
стоимость - полная восстановительная стоимость за вычетом суммы
планового износа, рассчитанного по правилам и нормам бухгалтерского
учета.
Действительная стоимость - это
разница между полной восстановительной стоимостью и суммой
фактического износа, определенного по методикам и рекомендациям по
технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского
назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1
января 1991 г.
Недвижимое имущество (недвижимость,
недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без соизмеримого ущерба их назначению невозможно,
в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть
отнесено и иное имущество.
Движимое имущество - вещи, не
относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.
Оценщик - физическое лицо,
зарегистрированное в установленном порядке в качестве индивидуального
предпринимателя без образования юридического лица, или специалист
комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом,
осуществляющий оценочную деятельность на основании Свидетельства о
государственной аттестации.
Оценочная фирма - юридическое лицо,
независимо от организационно - правовой формы, осуществляющее
оценочную деятельность при условии наличия в штате фирмы не менее
двух специалистов, имеющих Свидетельства о государственной
аттестации.
Стандарт оценки - нормативный
документ по стандартизации, разработанный, как правило, на основе
согласия, характеризующийся отсутствием возражений по существенным
вопросам у большинства заинтересованных сторон, устанавливающий
основные цели, задачи и принципы оценки, структуру и состав
нормативных актов.
Положения утвержденного в
соответствии с действующим законодательством стандарта подлежат
обязательному применению членами общества, осуществляющими
деятельность по оценке, в случаях и на условиях, установленных в
стандарте.
Официальная государственная
аттестация оценщиков на территории Нижегородской области (далее -
аттестация) - осуществляемая уполномоченным Администрацией
Нижегородской области органом - Советом по аттестации и аккредитации
оценщиков, созданным при комитете по управлению госимуществом
Нижегородской области (далее - КУГИНО), процедура проверки знаний
заявителей по теоретическим основам оценки путем проведения
аттестационного экзамена.
Заявитель - физическое или
юридическое лицо, обратившееся с заявкой на государственную
аттестацию в качестве оценщика или специалиста оценочной фирмы.
Свидетельство об аттестации -
официальный документ, выданный КУГИНО по решению Совета по аттестации
и аккредитации оценщиков, подтверждающий наличие записи в
соответствующем реестре и предоставляющий оценщику или специалистам
оценочной фирмы право на осуществление оценочной деятельности на
территории Нижегородской области в течение установленного в нем
срока.
Аккредитация - процедура, посредством
которой уполномоченный в соответствии с настоящим Положением Совет по
аттестации и аккредитации оценщиков при комитете по управлению
государственным имуществом Нижегородской области официально признает
возможность выполнения оценщиком (оценочной фирмой) оценки движимого
и недвижимого имущества, включенного в реестры государственной и
муниципальной собственности Нижегородской области.
Условием аккредитации является
наличие у оценщика (специалиста оценочной фирмы) Свидетельства о
государственной аттестации.
Свидетельство об аккредитации -
официальный документ, выданный КУГИНО по решению Совета по аттестации
и аккредитации оценщиков и предоставляющий оценщику либо оценочной
фирме право на проведение оценки имущества, включенного в реестры
государственной и муниципальной собственности Нижегородской области.
Сертификат - документ, подтверждающий
прохождение заявителем курса обучения по оценке имущества (в случае
прохождения обучения в учреждении образования).
Наличие сертификата при аттестации и
аккредитации обязательно.
Совет по аттестации и аккредитации
оценщиков - коллегиальный орган (далее - Совет), созданный при
комитете по управлению государственным имуществом Нижегородской
области, из представителей структурных подразделений администраций
Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода в целях содействия
развитию оценочной деятельности и контроля за деятельностью оценщиков
и оценочных фирм в пределах своих полномочий.
Реестр аттестованных оценщиков и
оценочных фирм - список (перечень) физических и юридических лиц, при
наличии в штате не менее двух специалистов - оценщиков (далее -
юридических лиц), которым выдано Свидетельство об аттестации, дающее
право заниматься оценочной деятельностью на территории Нижегородской
области.
Реестр аккредитованных оценщиков -
список (перечень) физических и юридических лиц, имеющих Свидетельство
об аккредитации и право на оценку имущества, включенного в реестры
государственной и муниципальной собственности Нижегородской области.
-
Статья 3. Субъекты,
объекты и предмет оценочной деятельности
-
3.1. Субъектами
оценочной деятельности согласно настоящего Положения являются, с
одной стороны, юридические и физические лица, имеющие Свидетельство
об аттестации; комитеты по управлению государственным или
муниципальным имуществом административно - территориальных
образований Нижегородской области, в лице своих аттестованных
специалистов - оценщиков, а с другой - потребители их услуг.
Субъекты оценочной деятельности не
могут быть связаны административной или иной зависимостью с
собственником или распорядителем объекта оценки, за исключением,
когда субъектом оценки являются комитеты по управлению
государственным или муниципальным имуществом.
3.2. Объектами оценочной деятельности
являются объекты гражданских прав, определенные гражданским
законодательством Российской Федерации, в том числе: вещи, ценные
бумаги, движимое и недвижимое имущество, иное имущество, в т.ч.
имущественные права, интеллектуальная собственность, деятельность
хозяйствующих субъектов.
3.3. Предметом оценочной деятельности
является установление профессиональным оценщиком рыночной или иной
стоимости (ликвидационной, инвестиционной и другой) оцениваемого
объекта оценки.
-
Статья 4. Основания
для осуществления оценочной деятельности
-
4.1. Основанием для
осуществления оценочной деятельности на территории Нижегородской
области является аттестация оценщика (специалистов оценочной фирмы)
при комитете по управлению госимуществом Нижегородской области и
внесение его в единый реестр оценщиков (оценочных фирм), доступный
для обозрения.
4.2. Основанием для осуществления
оценочной деятельности в отношении имущества (доли), включенного в
реестры государственной и муниципальной собственности Нижегородской
области, является решение комитета по управлению государственным
имуществом Нижегородской области по размещению заказа на оценку, на
конкурсной основе, среди аккредитованных оценщиков (оценочных фирм)
или аттестованных, в качестве оценщиков, специалистов комитетов по
управлению государственным или муниципальным имуществом.
-
Статья 5. Основания
проведения оценки
-
5.1. Основанием для
проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком
(оценочной фирмой) либо комитетами по управлению государственным или
муниципальным имуществом административно - территориальных
образований Нижегородской области и потребителем услуг.
5.2. При принятии решения о
размещении заказа на оценку имущества, включенного в реестр
государственной собственности Нижегородской области, среди
аккредитованных оценщиков функции заказчика по оценке от имени
Администрации области выполняет КУГИНО.
5.3. Договором может быть
предусмотрено проведение единовременной (разовой) оценки единичного
объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание
заказчика по его заявлениям.
-
Статья 6.
Обязательность проведения оценки
-
6.1. Оценка объектов
оценки является обязательной при приватизации государственного
имущества (предприватизационная оценка - в целях принятия решения о
целесообразности и способе приватизации) либо ином его распоряжении
или использовании, при продаже арестованного имущества,
инвентаризации, а также в случае вовлечения в сделку объектов оценки,
принадлежащих частично или полностью Российской Федерации,
Нижегородской области или ее муниципальным образованиям.
Рыночная оценка стоимости
приватизируемого имущества обязательна при проведении предпродажной
подготовки, исключительно по решению Администрации области либо
органов местного самоуправления, при приватизации отдельных видов
государственного и муниципального имущества, с целью повышения
инвестиционной привлекательности объекта.
Затраты на финансирование работ по
оценке при проведении предпродажной подготовки осуществляются за счет
средств от приватизации, средств, находящихся в распоряжении объекта
приватизации, бюджетов области и местного самоуправления, либо иных
не запрещенных законом источников.
Остальные виды оценки обязательны в
случае возникновения споров между сторонами.
6.2. Оценка имущества, включенного в
реестры государственной и муниципальной собственности Нижегородской
области, проводится специалистами - оценщиками комитетов по
управлению государственным или муниципальным имуществом
административно - территориальных образований Нижегородской области
или аккредитованными независимыми оценщиками, на конкурсной основе,
на основании единых стандартов с использованием прилагаемых
методических рекомендаций по оценке имущества (приложение 1).
Оценка имущества, включенного в
реестр муниципальной собственности, проводится по решению органов
местного самоуправления с учетом требований настоящего Временного
положения.
6.3. Оценка имущества, находящегося в
собственности области, проводимая аккредитованными оценщиками,
осуществляется на основании заказа КУГИНО, оформленного по заявке,
поданной заинтересованным органом власти либо иным уполномоченным им
органом, либо по иным основаниям.
6.4. В случае привлечения
аккредитованных оценщиков КУГИНО готовит проект договора на оценку
объекта, определяет оценщика и поручает юридическому лицу, на балансе
которого находится данный объект, заключить с ним договор.
6.5. Юридическое лицо, на балансе
которого находится оцениваемое имущество, обязано предоставить
оценщику всю имеющуюся информацию, необходимую для проведения
оценочных работ, а именно:
- сведения о местоположении, размерах
и прочих технических характеристиках, а также их изменениях,
возникших в результате реконструкции и (или) перестройки объекта;
- информацию о доходах, которые
приносит объект оценки или его часть, а также относящиеся к ним
данные финансового учета и статистической отчетности;
- проектно - сметную документацию на
строительство и имевшие место реконструкции, капитальные и
косметические ремонты по зданиям и сооружениям, входящим в состав
оцениваемого объекта;
- организационно - правовую
информацию (устав и учредительные документы); документацию,
подтверждающую в установленном порядке права собственности, аренды,
пожизненного пользования и т.п.; сведения о имевших или имеющих на
момент проведения оценки место залогах, арестах и прочих ограничениях
и обязательствах, связанных с объектом оценки;
- иные, необходимые для оценки
сведения.
Сведения о правах и интересах
заказчика и третьих лиц, а также об ограничениях, обременениях,
сервитутах в объектах оценки либо их части, включенных в реестр
государственного имущества Нижегородской области, предоставляет
КУГИНО.
6.6. Один экземпляр отчета об оценке
представляется в комитет по управлению госимуществом Нижегородской
области. КУГИНО вправе осуществить экспертизу результатов оценки.
Экспертиза проводится собственными силами либо путем привлечения
независимых экспертов. Экспертное заключение из принятого отчета
направляется заявителю на оценку, а отчет хранится в архиве КУГИНО.
6.7. При проведении оценки объекта
оценки специалистами комитетов по управлению государственным и
муниципальным имуществом средства за выполненную работу, рассчитанные
согласно приложению 2, идут на покрытие затрат по осуществлению
оценочной деятельности и подлежат налогообложению в соответствии с
действующим законодательством.
6.8. Расчет оплаты за оценку
имущества, включенного в реестр областной собственности, проведенную
аккредитованным оценщиком, производится также согласно приложению 2.
При этом 10% от суммы, полученной за проведение оценки, направляется
аккредитованным оценщиком на покрытие расходов, понесенных КУГИНО за
исполнение функций заказчика (организация и проведение конкурса,
подготовка проектов договоров, экспертиза отчетов и т.д.).
6.9. Оплата за выполненную работу по
оценке государственного имущества, включенного в реестр области,
производится за счет средств юридического лица, на балансе которого
находится оцениваемое имущество.
6.10. При оценке арестованного
имущества затраты на финансирование работ по оценке осуществляются за
счет средств, вырученных от продажи арестованного имущества.
-
Статья 7. Основные
требования к договору об оценке
-
7.1. Договор между
оценщиком (оценочной фирмой) и заказчиком заключается в письменной
форме и может быть нотариально удостоверен.
7.2. В договоре должны быть указаны:
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости
(стоимостей) объекта оценки;
- порядок расчетов и размер
вознаграждения за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о наличии у оценщика
(оценочной фирмы) Свидетельства о государственной аттестации, а при
оценке государственного имущества - свидетельства об аккредитации, с
указанием номера, даты выдачи Свидетельств и срока их действия.
Договоры в обязательном порядке
должны содержать сведения о сроках выполнения заказа на оценку. Срок
выполнения заказа устанавливается по соглашению сторон.
В качестве условия в договоре должно
содержаться требование, чтобы любой публикуемый документ со ссылкой
на отчет оценщика содержал изложение всех допущений и отступлений от
стандартов, используемых при оценке объекта оценки.
7.3. Размер вознаграждения оценщику
(оценочной фирме) за проведение оценки объекта оценки не может
зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
7.4. Порядок и условия заключения
договора оценки объектов оценки, принадлежащих Нижегородской области
и муниципальным образованиям, регулируются нормативными актами
Нижегородской области и муниципальных образований соответственно.
-
Статья 8. Общие
требования к содержанию отчета об оценке
-
8.1. Результатом
работы, проведенной оценщиком (оценочной фирмой) согласно
заключенному им договору, является отчет о выполненной работе,
составленный в письменной форме и переданный своевременно заказчику.
Отчет имеет юридическое значение для всех юридических и физических
лиц, органов государственной власти и управления, органов местного
самоуправления.
Для судебных и правоохранительных
органов отчет представляется с учетом требований, предъявляемых к
заключению эксперта, регламентируемых статьями процессуальных
кодексов.
8.2. Отчет должен содержать исходные
данные, содержание использованных методов для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.
Критерии установления оценки объекта
оценки и причины отступления от определения рыночной стоимости должны
быть обоснованы.
8.3. Отчет должен состоять из трех
частей - вводной, расчетной и заключительной:
а) в вводной части указываются:
для оценочной фирмы:
юридический адрес и контактные
телефоны; номер и дата выдачи Свидетельства об аккредитации (при его
наличии), срок действия свидетельства, номер регистрационного
свидетельства; номер расчетного счета; фамилия, имя, отчество всех
специалистов, имеющих Свидетельства о государственной аттестации в
качестве оценщика (с указанием номеров и дат выдачи этих
свидетельств) и принимавших участие в оценке; дата составления и
порядковый номер отчета;
для оценщика:
фамилия, имя, отчество; место
жительства; стаж работы в качестве оценщика; номер и дата выдачи
Свидетельства об аттестации (аккредитации); срок действия
свидетельства; номер регистрационного свидетельства частного
предпринимателя; номер расчетного счета (при его наличии); дата
составления и порядковый номер отчета;
б) в расчетной части указываются:
четкое описание объекта оценки,
характер и масштаб его исследования, форма владения имуществом; в
случае принадлежности объекта оценки юридическому лицу - реквизиты
собственника, балансодержателя и балансовая стоимость объекта;
применяемые стандарты оценки для
определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их
использования; перечень используемых в оценке данных с указанием
источников их получения; обоснованные от стандартов отступления;
определение стоимости;
последовательность и дата определения
стоимости объекта;
в) в заключительной части
указываются:
результат оценки;
возможные ограничения и пределы
применения полученного результата оценки;
перечень документов, используемых
оценщиком (оценочной фирмой) при проведении оценки;
дата отчета.
8.4. Отчет может быть дополнен любой,
по мнению оценщика (оценочной фирмы), информацией, необходимой для
полноты отражения применяемого им метода расчета стоимости
конкретного объекта оценки.
8.5. В отчет должен быть включен акт,
подтверждающий объективность оценки и фиксированность, независимо от
итоговой величины стоимости объекта, гонорара.
8.6. При осуществлении оценочной
деятельности оценщиком - частным предпринимателем каждая страница
отчета подписывается им собственноручно и заверяется в целом его
личной печатью (при ее наличии).
При выполнении оценки объекта оценки
оценочной фирмой каждая страница отчета подписывается аттестованным
специалистом, непосредственно выполнившим оценку объекта, в целом -
руководителем оценочной фирмы либо уполномоченным им иным должностным
лицом и заверяется печатью фирмы.
8.7. При привлечении профессиональной
помощи со стороны в отчете об оценке о каждом из приглашенных
специалистов - оценщиков должны быть указаны следующие данные: имя,
наличие Свидетельства об аттестации и его вклад в проделанную работу.
-
Статья 9. Права и
обязанности оценщика, оценочной фирмы
-
Оценщики для
осуществления своей деятельности должны соответствовать требованиям
квалификационной характеристики по должности "оценщик (эксперт
по оценке имущества) ", утвержденной постановлением Министерства
труда и социального развития Российской Федерации № 11 от 27.11.1996
и настоящим Временным положением.
9.1. Оценщик (оценочная фирма) имеет
право:
а) собирать и систематизировать
данные для создания информационной базы, необходимой для оценочной
деятельности;
б) использовать все известные методы
оценки и самостоятельно определять методы проведения оценки объекта
оценки, исходя из требований стандартов оценки и условий договора с
заказчиком;
в) использовать в полном объеме
документацию, необходимую для проведения оценки;
г) получать разъяснения и
дополнительные сведения, необходимые для проведения оценки;
д) получать в письменной или устной
форме необходимую в целях проведения оценки информацию от третьих
лиц, в том числе при проведении обязательной оценки, от
государственных органов, поручивших оценку объекта;
е) привлекать на договорной основе к
участию в оценке объекта оценки самостоятельно работающих оценщиков
(оценочные фирмы) либо иных необходимых специалистов, за исключением
лиц, указанных в п. 1 статьи 10;
ж) отказаться от проведения оценки
объекта оценки в случаях нарушения заказчиком условий договора и
(или) непредставлением необходимой в целях проведения оценки
информации;
з) рекламировать свою деятельность
только после получения Свидетельства о государственной аттестации.
9.2. Оценщик (оценочная фирма) не
вправе передавать полученные им в ходе проведения оценки объекта
оценки сведения третьим лицам для использования в целях
предпринимательской деятельности.
9.3. Оценщик обязан:
а) знать местное законодательство и
другие нормативные акты по вопросам, входящим в сферу
профессиональных интересов оценщиков (оценочных фирм), методические
приемы определения величины стоимости объектов оценки,
законодательство и нормативные документы по налогообложению, систему
бухгалтерского учета, методы и порядок составления отчетности и т.д.;
б) неукоснительно соблюдать при
осуществлении оценочной деятельности требования действующих
нормативных актов Российской Федерации, настоящего Положения и
принятых на его основе правовых актов Нижегородской области;
в) иметь высшее образование и
Свидетельство о государственной аттестации (при проведении оценки
имущества, являющегося собственностью Нижегородской области, -
Свидетельство об аккредитации);
г) отказаться от участия в проведении
оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих
проведению объективной оценки объекта оценки;
д) до принятия обязательств по оценке
довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из
профессиональных качеств;
е) по итогам оценки в заключительной
части отчета отразить все меры, принятые для адекватного изложения
ситуации;
ж) обеспечивать сохранность
документов, получаемых в ходе проведения оценки, и не разглашать их
содержание без согласия собственника оцениваемого имущества, за
исключением случаев, предусмотренных законодательством;
з) предоставлять по требованию
заказчика Свидетельство о государственной аттестации (Свидетельство
об аккредитации);
и) хранить составленные им отчеты об
оценке объекта оценки в течение трех лет;
к) предоставлять по требованию
правоохранительных органов информацию из своего отчета об оценке.
9.4. При производстве оценки по
заданию правоохранительных органов или судов права и обязанности
оценщика регламентируются с учетом соответствующих статей
процессуальных кодексов.
9.5. В случае обнаружения Советом по
аттестации и аккредитации осуществленных оценщиком намеренных
искажений результатов оценки, сокрытия существенной информации,
влияющей на результат оценки, нарушения независимости,
добросовестности или конфиденциальности оценки он возмещает на
основании решения суда или арбитражного суда убытки, которые понесли
в связи с упомянутыми нарушениями собственник, заказчик или инициатор
оценки либо органы государственной власти.
-
Статья 10.
Независимость оценщика (оценочной фирмы)
-
В своей деятельности
оценщики (оценочные фирмы) независимы и руководствуются исключительно
действующим законодательством.
10.1. Проведение оценки объектов
оценки недопустимо:
а) оценщиком, являющимся учредителем,
собственником, акционером, руководителем или иным должностным лицом
юридического лица, заказчиком или физическим лицом, имеющим
имущественный интерес в объекте оценки либо состоящим с указанными
лицами в близком родстве или свойстве;
б) оценочными фирмами:
в отношении объектов оценки,
собственниками которых являются их учредители, акционеры, кредиторы,
страховщики, а также если они сами являются учредителями,
собственниками или акционерами юридического лица - собственника
оцениваемого объекта;
в отношении объектов оценки,
собственниками которых являются их дочерние предприятия.
Настоящие требования не
распространяются на специалистов - оценщиков комитетов по управлению
государственным или муниципальным имуществом при проведении оценки
объектов оценки, принадлежащих Нижегородской области и ее
муниципальным образованиям.
-
Статья 11. Контроль
за осуществлением оценочной деятельности на территории Нижегородской
области
-
Контроль за
осуществлением оценочной деятельности на территории Нижегородской
области осуществляется посредством официальной государственной
аттестации профессиональных оценщиков и специалистов, работающих в
оценочных фирмах, а также аккредитации оценщиков (оценочных фирм) при
КУГИНО в целях оценки государственного и муниципального имущества
Нижегородской области.
Положения о Совете по аттестации и
аккредитации оценщиков и порядке проведения официальной аттестации и
аккредитации разрабатываются комитетом по управлению госимуществом
Нижегородской области и утверждаются Губернатором Нижегородской
области.
Состав аттестационной комиссии,
типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов рассматриваются и
утверждаются Советом по аттестации и аккредитации.
-
Статья 12. Орган по
аттестации и аккредитации оценщиков и оценочных фирм
-
12.1.
Государственную аттестацию и аккредитацию оценщиков и оценочных фирм
осуществляет комитет по управлению государственным имуществом
Нижегородской области в лице Совета по аттестации и аккредитации
оценщиков (далее - Совет).
12.2. Совет создается с целью
становления и развития цивилизованного рынка услуг по оценке,
поддержания высокого качественного уровня работ оценщиков, а также
контроля и координации деятельности по оценке на территории
Нижегородской области.
12.3. В Совет входят представители
структурных подразделений администраций Нижегородской области и г.
Н.Новгорода (комитета по управлению госимуществом, департамента
строительства и ЖКХ, правоохранительных и налоговых органов,
антимонопольного управления и др.) и представители саморегулируемых
организаций.
Состав Совета утверждается
Губернатором Нижегородской области.
12.4. Председателем Совета по
должности является председатель комитета по управлению госимуществом
Нижегородской области.
12.5. Функциями органа по
государственной аттестации и аккредитации оценщиков являются:
- разработка проектов нормативных
актов по вопросам оценочной деятельности;
- обеспечение взаимодействия с
общественными, учебными и коммерческими организациями,
осуществляющими деятельность по оценочным направлениям;
- определение и утверждение порядка
аттестации и аккредитации оценщиков и оценочных фирм;
- рассмотрение заявлений и принятие
решений об аттестации и аккредитации оценщиков (оценочных фирм) при
комитете по управлению госимуществом Нижегородской области;
- контроль за осуществлением
оценочной деятельности;
- взаимодействие со службами
налоговой, ценовой, финансовой политики, органами внутренних дел,
саморегулируемыми организациями и т.д.;
- осуществление контроля за
применением оценщиками и оценочными фирмами стандартов оценки
объектов оценки, утвержденных в соответствии с действующим
законодательством Российской Федерации.
-
Статья 13.
Саморегулируемые профессиональные организации
-
13.1. В целях
содействия специалистам, осуществляющим оценочную деятельность,
повышения профессионального уровня оценщиков и защиты своих
профессиональных интересов оценщики и оценочные фирмы вправе
учреждать некоммерческие, профессиональные саморегулируемые
организации.
13.2. Саморегулируемые организации
вправе:
- представлять в Совет по аттестации
и аккредитации оценщиков кандидатов для включения в состав Совета;
- вносить в Совет по аттестации и
аккредитации оценщиков предложения по совершенствованию деятельности
по оценке имущества на территории области;
- осуществлять контроль за
профессиональной деятельностью оценщиков - членов саморегулируемых
организаций посредством их общественной (дополнительной) аттестации и
сертификации;
- вести реестр общественной
(дополнительной) аттестации лиц, входящих в число членов
соответствующей некоммерческой организации профессиональных
оценщиков, и представлять в Совет по аттестации и аккредитации при
КУГИНО перечень лиц, прошедших дополнительную (общественную)
аттестацию;
- разрабатывать и утверждать в
соответствии с требованием действующего законодательства свои
стандарты оценки.
-
Статья 14.
Аттестация и аккредитация оценщиков (оценочных фирм)
-
14.1. Физические
лица, прошедшие государственную аттестацию, и юридические лица,
имеющие в штате не менее двух аттестованных специалистов, вправе
осуществлять оценочную деятельность на территории области в порядке,
предусмотренном настоящим Положением.
14.2. Результаты рыночной стоимости,
полученные лицами, не прошедшими аттестацию в утвержденном порядке,
не могут быть использованы в качестве стоимости оцениваемого
имущества (имущественных прав).
Результаты рыночной стоимости,
полученные независимыми оценщиками, не прошедшими аккредитацию, не
могут быть использованы в качестве стоимости имущества, включенного в
реестр государственной собственности Нижегородской области.
14.3. Решения Совета по аттестации и
аккредитации о выдаче, продлении, приостановлении либо отзыве
Свидетельств об аттестации и аккредитации являются основанием для
формирования единого реестра профессиональных оценщиков на территории
области.
14.4. Срок действия Свидетельств об
аттестации и аккредитации - 1 (один) год. Продление срока действия
Свидетельств осуществляется на 1 (один) год, по итогам очередной
аттестации, за плату, в размере равную плате при аттестации и
аккредитации.
14.5. Для прохождения аттестации
должны быть соблюдены следующие требования:
для физических лиц - индивидуальных
предпринимателей:
- государственная регистрация в
качестве индивидуального предпринимателя;
- наличие документов, удостоверяющих
личность аттестуемого;
- наличие документа, подтверждающего
прохождение курса обучения по оценке;
- уплата сбора за аттестацию, в
соответствии с приложением 3;
для физических лиц, сотрудников
юридического лица, кроме вышеперечисленных требований:
- наличие документа о государственной
регистрации юридического лица;
- приказ о зачислении в штат
юридического лица (наличие документа о государственной регистрации в
качестве индивидуального предпринимателя в этом случае не требуется).
14.6. За прохождение аттестации и
аккредитации с соискателя взимаются суммы, установленные в
соответствии с законодательством Нижегородской области и покрывающие
затраты КУГИНО на проведение аттестации и аккредитации.
14.6.1. Для соискателей -
государственных служащих, работающих в комитетах по управлению
государственным и муниципальным имуществом и иных структурных
подразделениях городской, областной и муниципальных администраций, по
решению Совета по аттестации и аккредитации - бесплатно.
14.6.2. Для всех остальных лиц,
допускаемых к аттестации на общих основаниях, - в соответствии с
приложением 3.
14.7. Орган, уполномоченный на
проведение аттестации, вправе на возмездной основе, из средств,
полученных за аттестацию, привлекать для организации и проведения
официальной государственной аттестации учреждения образования.
14.8. Аккредитация оценщиков при
комитете по управлению государственным имуществом проводится на
добровольной основе, исключительно в целях решения вопроса о
привлечении специалистов - оценщиков к оценке имущества, включенного
в реестры государственной и муниципальной собственности Нижегородской
области.
14.9. Требования к аккредитуемым:
- наличие нотариально заверенной
выписки из трудовой книжки, подтверждающей стаж работы в качестве
оценщика не менее 1-го года, и копий 5 отчетов об оценке, выполненной
заявителем;
- оплата сбора в соответствии с
приложением 3.
14.10. Правовые последствия имеют
исключительно официальные аттестация и аккредитация, в том числе для
целей лицензирования оценочной деятельности, а любые аттестации и
аккредитации при общественных организациях оценщиков и (или) в
образовательных учреждениях являются дополнительными к официальным
аттестациям и аккредитациям и служат для целей дополнительного
контроля со стороны таких организаций и (или) учреждений.
-
Приложение 1
-
МЕТОДИЧЕСКИЕ
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАБОТ
ПО ОЦЕНКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ
-
1. Рыночная
стоимость объектов оценки
1.1. Определение рыночной стоимости
производится по результатам сопоставления расчетных величин
стоимости, для получения которых применяются три стандартных метода:
- затратный метод;
- метод сравнения продаж;
- доходный метод.
При наличии достаточного количества
информации необходимо применять все три метода. Ограничение
применения любого из методов или полная невозможность его
использования должны быть обоснованы.
1.2. Рыночная стоимость объектов
оценки применима:
- при продаже или передаче
государственного имущества, либо при переуступке долговых
обязательств Нижегородской области;
- при реализации инвестиционных
проектов с привлечением средств бюджета Нижегородской области, либо
средств под гарантии Нижегородской области, при оценке технических
заданий и условий на разработку таких проектов;
- при коммерческом использовании
средств бюджета Нижегородской области;
- при использовании государственного
или муниципального имущества в качестве залога.
1.3. Затратный метод определения
рыночной стоимости объекта.
Затратный метод наиболее
целесообразен:
- при оценке новых или с небольшим
сроком эксплуатации объектов;
- при оценке общественно -
государственных и специальных объектов;
- при оценке объектов на малоактивном
рынке;
- при оценке объектов недвижимости
для целей страхования или налогообложения.
1.3.1. Рыночная стоимость по
затратному методу (Сзатр) определяется как сумма стоимости участка
земли (Сзу) и стоимости нового строительства сооружения (Снс) с
учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле:
-
Сзатр = Сзу + Снс -
Инакопл
-
1.3.2. При расчете
стоимости земельного участка участок рассматривается как свободный в
предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.
1.3.3. Расчет стоимости нового
строительства производится на базе восстановительной или замещающей
стоимости. Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в
отчете.
Стоимость нового строительства (Снс)
вычисляется как сумма прямых издержек (Спр), косвенных издержек
(Скосв) и прибыли предпринимателя (П) по формуле:
-
Снс = Спр + Скосв + П
-
Прямые издержки
определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в
строительстве как стоимость строительно - монтажных работ.
Косвенные издержки определяются на
основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве и с
учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.
Прибыль определяется методом
экспертных оценок на основе рыночной информации.
Величина накопленного износа объекта
определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в
результате физического, функционального и внешнего (экономического)
износа.
1.4. Определение рыночной стоимости
объекта методом сравнения продаж.
1.4.1. Последовательность определения
стоимости:
- анализ рыночной ситуации для
аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;
- определение подходящих единиц
сравнения;
- выделение необходимых элементов
сравнения;
- проведение корректировок стоимости
единиц сравнения по элементам сравнения;
- приведение ряда скорректированных
показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или
к диапазону стоимости объекта оценки.
1.4.2. В качестве элементов
сравнения, подлежащих обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав;
- условия финансирования сделки купли
- продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования.
Первоочередно производятся
корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, путем
применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.
Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся
непосредственно к объекту оценки.
1.4.3. Окончательное решение о
величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж,
принимается на основании анализа скорректированных цен продажи
объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.
1.5. Определение рыночной стоимости
объекта доходным методом.
1.5.1. При определении рыночной
стоимости объекта доходным методом соблюдается следующая
последовательность:
- прогнозирование будущих доходов,
соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию
объекта;
- конвертация будущих доходов в
настоящую стоимость с помощью методов капитализации.
1.5.2. Прогнозирование будущих
доходов для целей оценки выполняется в виде составления
прогнозируемого отчета о доходах. Оценка стоимости может
производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или
действительного валового дохода, чистого операционного дохода,
денежного потока до уплаты налогов.
1.5.3. Для пересчета будущих доходов
применяют два метода капитализации:
- метод прямой капитализации;
- метод капитализации по норме
отдачи.
1.5.4. Стоимость объекта методом
прямой капитализации (V) определяется по формуле:
-
- I
-
V
= ---,-
R-
где I - годовой
доход, R - общий коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации
рассчитывается с помощью анализа сравнительных продаж; анализа
коэффициента покрытия долга; техники инвестиционной группы.
1.5.5. Метод капитализации по норме
отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при
рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в
недвижимость, и реализуется в виде анализа дисконтированных денежных
потоков и в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом
капитализации.
1.5.6. Определение стоимости методом
капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок
прогнозируемых экономических показателей объекта и состояния рынка.
1.6. Из полученных разными методами
значений рыночной стоимости необходимо определить значимость каждого
результата и в соответствии с этим принять окончательное расчетное
значение рыночной стоимости.
1.7. Оценку недвижимости, приносящей
доход, необходимо проводить исключительно рыночными методами.
2. Полная восстановительная стоимость
объекта оценки.
2.1. При обязательной оценке
(переоценке) недвижимого имущества она осуществляется, как правило,
на основе прямого пересчета стоимости отдельных объектов основных
фондов по документально подтвержденным рыночным ценам на них. При
этом рассчитывается полная восстановительная стоимость объектов на
основе затратного метода, например, путем расчета современной
рыночной стоимости аналогичных новых объектов.
2.2. Расчет полной восстановительной
стоимости целесообразен:
- при изменении права владения
объектом оценки, в том числе находящимся в доверительном управлении;
- при передаче имущества области в
качестве вклада в уставные капиталы (фонды) юридических лиц;
- для определения стоимости объектов
незавершенного строительства при передаче их в хозяйственное ведение
государственных или муниципальных унитарных предприятий;
- при переоценке основных фондов
предприятий и организаций всех форм собственности, проводимых по
постановлению Правительства РФ.
2.3. При определении полной
восстановительной стоимости объектов недвижимости с целью определения
налогооблагаемой базы следует использовать удельные стоимостные
показатели в уровне сметных цен 1991 г., рассчитанные на основе цен
1969 и 1984 гг. на единицу объема, а также индексы изменения
стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен
на дату оценки.
-
- Спв
= Сед х Vc х И,-
где:
Спв - полная восстановительная
стоимость;
Сед - стоимость строительства на
единицу объема в ценах 1991 г.;
Vс - строительный объем в кубических
метрах;
И - индекс пересчета стоимости
строительства из цен 1991 года в цены по состоянию на дату оценки.
2.4. При массовом определении полной
восстановительной стоимости зданий используются данные из инвентарных
карточек учета основных фондов, данные бухгалтерской отчетности,
индексы цен конечной строительной продукции, рассчитываемые
Региональным центром по ценообразованию в строительстве комитета
архитектуры и градостроительства Администрации Нижегородской области,
либо средние групповые коэффициенты пересчета, разработанные
Госкомстатом РФ.
При определении полной
восстановительной стоимости жилищного фонда следует руководствоваться
действующим законодательством и нормативно - правовыми актами,
регулирующими вопросы переоценки жилищного фонда для целей
налогообложения, принятыми на областном уровне.
3. Остаточная восстановительная
стоимость имущества определяется:
- при определении стартовой цены для
аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду государственного
имущества;
- при передаче государственного
имущества в доверительное управление;
- при оценке государственного
имущества в целях разрешения имущественных споров;
- при определении активов
ликвидируемых предприятий;
- в целях контроля за правильностью
уплаты налогов, сборов, пошлин.
4. Действительная стоимость объектов
недвижимости подлежит определению:
- при ипотечном кредитовании
физических и юридических лиц в случае возникновения спора о стоимости
предмета ипотеки;
- при выкупе имущества у собственника
для государственных или областных нужд;
- при определении ущерба,
причиненного государственному имуществу в результате наступления
страхового случая.
-
Приложение 2
-
ОПЛАТА РАБОТ ПО
ОЦЕНКЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА
-
1. Размер оплаты за
проведенную оценку государственного имущества исчисляется в
соответствии с установленной минимальной величиной размера оплаты
труда (МРОТ) на момент внесения платежа.
За основу принимается калькуляция
затрат на выполнение оценки одной единицы объекта.
№ п/п |
Статьи затрат
|
Сумма
(МРОТ)
|
1.
|
Фонд оплаты труда
|
20
|
2.
|
Начисления 38,5% от п. 1
|
7,7
|
3.
|
Материалы
|
0,5
|
4.
|
Итого прямых затрат (п. 1 + п.
2 + п. 3)
|
28,2
|
5.
|
Накладные расходы 98% от п. 1
|
19,6
|
6.
|
Себестоимость (п. 4 + п. 5)
|
47,8
|
7.
|
Плановая прибыль 7% от п. 6
|
3,35
|
8.
|
Стоимость работ (п. 6 + п. 7)
|
51,15
|
9.
|
Налог на добавленную стоимость
20% от п. 8
|
10,23
|
10.
|
Итого стоимость оценки
|
61,38
|
2. При отступлении
объекта оценки от типового вводятся поправочные коэффициенты:
2.1. Корректировка по объему объекта
Категория
|
Общий объем (куб. м)
|
Коэффициент
|
1
|
до 100
|
0,5
|
2
|
от 100 до 500
|
0,8
|
3
|
от 500 до 1000
|
1
|
4
|
свыше 1000
|
1,2
|
2.2. Корректировка
по типу использования объекта
Категория
|
Тип объекта
|
Коэффициент |
1
|
Здания и сооружения жилого и
вспомогательного назначения
(квартиры, дома,
гаражи и т.д.)
|
0,1
|
2
|
Здания общественного и
социального
назначения (офисные, торговые
здания,
здания общепита, бытового
и культурного обслуживания и т.п.)
|
1
|
3
|
Здания производственного
назначения
(в том числе складские и вспомога-
тельно -
производственные здания)
|
1,1
|
2.3. Корректировка
по техническому состоянию
Категория |
Состояние
|
Коэффициент |
1
|
Здание с типовой планировкой и
типовой отделкой
|
1
|
2
|
Здание с нетиповой планировкой
и
(или) нетиповой отделкой
|
1,5
|
3
|
Здание, незавершенное
строительством |
1,2
|
2.4. Корректировка
по наличию требующейся документации
Категория |
Состав документации
|
Коэффициент |
(типовая) |
Имеется вся документация
|
1
|
1
|
Отсутствует строительно -
сметная
документация
|
1,1
|
2
|
Отсутствуют архитектурно -
строительные чертежи
|
1,1
|
2.5. Корректировка
по сроку выполнения работ
Категория |
Срок (рабочих дней)
|
Коэффициент |
1
|
свыше 20
|
1
|
2
|
от 15 до 20
|
1,2
|
3
|
менее 15
|
1,3
|
2.6. Для сложных
работ по оценке (отсутствие полного комплекта документов, нетиповой
проект, многофункциональное использование, объект с ограниченным
рынком и т.д.) применяется коэффициент сложности 1,5 от общей
скорректированной стоимости работы.
3. Оценка объектов историко -
культурного наследия; уникальных зданий и сооружений; бизнеса;
предприятия как имущественного комплекса; материальных и
нематериальных активов предприятий и организаций всех форм
собственности; определение инвестиционной стоимости и стоимости
инвестиционных проектов и прочее, не предусмотренное настоящим
прейскурантом, калькулируется отдельно, согласно договору на
проведение работ по оценке.
4. Оплата за оценку при
инвентаризации объектов недвижимости производится в соответствии с
действующим законодательством.
5. Оплата производится до начала
работ, в случае изменения размера минимальной оплаты труда до
окончания и сдачи работы размер оплаты за выполняемую работу
пересчету не подлежит.
-
Приложение 3
-
ПЛАТЕЖИ ЗА ПРОВЕДЕНИЕ
АТТЕСТАЦИИ И АККРЕДИТАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ
(ОЦЕНОЧНЫХ ФИРМ)
-
1. Настоящие платежи
установлены в соответствии с п. 10 ст. 28 Устава Нижегородской
области для покрытия расходов, связанных с проведением аттестации и
аккредитации оценщиков (оценочных фирм).
2. Платежи взимаются в фиксированных
размерах по отношению к установленному законом размеру минимальной
месячной оплаты труда.
3. Устанавливаются следующие
фиксированные размеры платежей:
а) за проведение аттестации плата
устанавливается в 10-кратном размере минимальной месячной оплаты
труда;
б) за продление Свидетельства об
аттестации, по итогам очередной аттестации, плата устанавливается в
10-кратном размере минимальной месячной оплаты труда;
в) за аккредитацию и выдачу
Свидетельства об аккредитации плата устанавливается в 20-кратном
размере минимальной месячной оплаты труда;
г) за продление Свидетельства об
аккредитации плата устанавливается в 20-кратном размере минимальной
месячной оплаты труда;
д) за выдачу копий Свидетельств об
аттестации и аккредитации плата устанавливается в размере 0,5
минимальной месячной оплаты труда.
4. Бесплатную аттестацию проходят
государственные и муниципальные служащие, деятельность которых
финансируется из бюджета области и бюджетов городов и районов. Данное
исключение распространяется на аттестуемых на период их нахождения
соответственно на государственной или муниципальной службе.
5. В случае принятия Советом по
аттестации и аккредитации решения о проведении экспертизы
представляемых документов, расходы, связанные с оплатой труда
экспертов, а также другие дополнительные расходы, непосредственно
связанные с проведением аттестации и аккредитации, не включаются в
фиксированную плату и уплачиваются отдельно при аттестации и
аккредитации.
-
| 
