РАСПОРЯЖЕНИЕ Администрации г.
Н.Новгорода от 25.08.1999 № 1386-Р
(ред. от 06.10.1999)
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ
ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО
НОВГОРОДА "ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА ШАГОМ" И ПОРЯДКЕ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ"
Официальная публикация в СМИ:
В данном виде документ опубликован
не был.
Первоначальный текст документа
опубликован в издании
"Нижегородский рабочий", N
167/14291, 08.09.1999.
Информацию о публикации документов,
создающих данную редакцию, см. в справке к этим документам.
Утратил силу в связи с изданием
Постановления Администрации г. Н.Новгорода от 18.06.2007 № 2523.
АДМИНИСТРАЦИЯ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 25 августа 1999 г. № 1386-р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ
КОНЦЕПЦИИ
ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
"ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА ШАГОМ" И
ПОРЯДКЕ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ
-
(в ред. распоряжения
Администрации г. Н.Новгорода
от 06.10.1999 № 1725-р)
-
Администрацией
города подготовлена экономическая база и Концепция Пилотного проекта
улучшения жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода "Жилье
Шаг за Шагом". Создан резерв жилья для его использования при
улучшении жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода.
В целях реализации муниципальной
жилищной политики:
1. Утвердить Концепцию Пилотного
проекта улучшения жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода
"Жилье Шаг за Шагом" (далее по тексту - Пилотный проект)
согласно приложению 1.
2. Утвердить план
организационно-технических мероприятий по реализации Концепции
Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителей города Нижнего
Новгорода "Жилье Шаг за Шагом" согласно приложению 2.
3. Для обеспечения реализации
Пилотного проекта обязанности по координации действий подразделений
администрации по выполнению плана организационно-технических
мероприятий по реализации Концепции Пилотного проекта улучшения
жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода "Жилье Шаг за
Шагом" возложить на департамент экономики, промышленности и
планирования администрации города Нижнего Новгорода (Каразанов А.Ю.).
4. Контроль за исполнением
распоряжения возложить на заместителя главы администрации города
Нижнего Новгорода по экономике, промышленной политике и
предпринимательству Баландина Г.В..
-
Глава администрации
города
Ю.И.ЛЕБЕДЕВ
-
Приложение 1
к распоряжению
главы администрации города
от 25.08.1999 № 1386-р
-
"ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА
ШАГОМ"
КОНЦЕПЦИЯ
ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
-
1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
-
1.1. Введение
-
Кризис жилищного
строительства связан со структурной перестройкой источников
финансирования, относящихся к этому сектору экономики. За
сравнительно короткий срок произошло резкое уменьшение так
называемого бюджетного финансирования строительства жилья, а
строительство жилья на личные средства граждан, в силу кризисных
условий в экономике страны, не набрало должных темпов. На этом фоне,
наряду с кризисом в сфере строительства, возник социальный кризис.
Время ожидания в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий
превысило двадцать лет.
По оценкам специалистов, в России
только 5 - 6% населения способны осуществлять строительство или
покупку жилья на собственные средства. Подавляющее большинство семей
этого себе позволить не могут.
Однако стартовые возможности есть
практически у каждой семьи - это рыночная стоимость квартиры или
дома, в котором они проживают в настоящее время, при условии, что она
приватизирована, а также личные сбережения, которые не доверяют
банкам и финансовым компаниям.
Вложение этих средств в собственное
жилье не только необходимо, но и выгодно. Жилье является не только
средством удовлетворения потребностей, но и единственным, из
доступных, средством накопления, которое практически не подвержено
инфляции.
Кроме того, известно, что жилищное
строительство решает не только социальную задачу - обеспечение
населения жильем, но и в целом экономически развивает территорию.
Этот эффект достигается в связи с оживлением реального сектора
экономики и увеличением налогооблагаемой базы за счет роста объемов
производства всех предприятий, которые прямо или косвенно участвуют в
строительстве жилья.
Данная концепция Пилотного проекта
улучшения жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода (далее по
тексту - Пилотный проект) разработана в целях отработки нормативной,
методической и документационной базы порядка предоставления жилья.
-
1.2. Основные
принципы муниципальной жилищной политики
-
Решение жилищной
проблемы в рамках системного подхода требует установления жестких
принципов функционирования всех звеньев системы, направленной на
реализацию муниципальной жилищной политики.
-
1.2.1. Личный
финансовый вклад Участника Пилотного проекта.
В условиях рыночной экономики жилье
не должно выдаваться бесплатно трудоспособным членам общества, а, как
любой товар, оно должно продаваться на свободном рынке.
Финансовый вклад Участника Пилотного
проекта должен состоять из:
- денежного участия, которое должно
быть не менее 15% от стоимости нового жилья (что продемонстрирует
серьезность намерений и фактическую платежеспособность Участника);
- начального капитала в виде
приватизированного жилья Участника (что продемонстрирует фактическую
возможность участия в Пилотном проекте).
1.2.2. Поступательный характер
улучшения жилищных условий Участников Пилотного проекта.
Механизм действия принципа "Шаг
за Шагом" таков: минимизируя свои единовременные затраты на
улучшение жилищных условий, семья переезжает из однокомнатной
квартиры - в двухкомнатную, из двухкомнатной - в трехкомнатную, из
трехкомнатной - в четырехкомнатную. Таким логичным и экономичным
способом каждая семья по мере ее роста и улучшения материального
благосостояния может решать свою жилищную проблему "Шаг за
Шагом".
При этом решение проблем социально
незащищенных слоев населения будет осуществляться по аналогичному
принципу, но с выделением бюджетных субсидий для приобретения жилья.
Таким образом максимальная сумма
рассрочки оплаты новой квартиры для Участника Пилотного Проекта
должна быть не более стоимости одной комнаты в новой квартире.
1.2.3. Финансовая надежность
Участников Пилотного проекта.
Заемщик должен иметь постоянный
источник дохода. Величина рассрочки по оплате нового жилья должна
соответствовать доходам Участника. Сумма ежемесячной выплаты за
пользование рассрочкой не должна превышать 20% от величины
среднемесячного дохода семьи (20% - это максимальный размер
принудительного удержания в соответствии со ст. 383 ГПК).
1.2.4. Доступность пользования
рассрочкой для Участников Пилотного проекта.
Ставка процента за пользование
рассрочкой при покупке нового жилья не должна превышать 10%. Срок, на
который предоставляется рассрочка, в зависимости от суммы должен
устанавливаться в пределах 5 - 15 лет.
1.2.5. Конкурсный подход при
предоставлении Участникам Пилотного проекта рассрочки по оплате
нового жилья.
Очередность предоставления рассрочки
по оплате вновь приобретаемого жилья формируется в приоритетном
порядке. Уровень приоритета тем выше, чем меньше величина
запрашиваемой Участником Пилотного проекта рассрочки и больше
вложение его личных средств.
Таким образом, каждый Участник
Пилотного проекта для улучшения своих жилищных условий вынужден
максимально использовать собственные силы и ресурсы.
-
1.3. Цели
муниципальной жилищной политики в городе Нижнем Новгороде
-
1. Преодоление
социального кризиса в сфере обеспечения населения территории жильем.
2. Преодоление кризиса в сфере
жилищного строительства.
3. Экономическое развитие территории
за счет оживления реального сектора экономики, связанного со
строительством жилья.
-
1.4. Задачи
муниципальной жилищной политики в городе Нижнем Новгороде
-
1. Повысить
платежеспособный спрос на жилье со стороны значительной части
населения, прежде всего со средними и даже скромными доходами, за
счет организации рассрочки оплаты нового жилья в сочетании с
различными формами государственной поддержки.
2. Расширить объемы жилищного
строительства, обеспечив повышение качества и доступности жилья за
счет модернизации строительной индустрии и совершенствования
технологии строительства.
3. Увеличить объемы строительного и
сопряженного с ним промышленного производства и на этой основе
обеспечить повышение занятости населения, рост доходов бюджетов всех
уровней.
4. Укрепить банковскую систему в
регионах, обеспечить ее ориентацию на реальный сектор экономики и
увеличить приток капитала, в том числе за счет средств населения.
5. Создать современную инфраструктуру
рынка жилья в регионах, активизировать функционирование рынка жилья и
связанного с ним рынка инвестиционного капитала.
6. Повысить стабильность жизни и
благосостояние горожан путем создания широкого слоя собственников
недвижимости.
-
1.5. Основы
муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом"
-
Анализ мирового
опыта предоставления жилья и сопоставление различных финансовых схем,
действующих в России, показывает, что наиболее экономически
эффективной с точки зрения максимального привлечения внешних
финансовых ресурсов и наименее затратной для Участника проекта
является схема продажи жилья с оплатой его в рассрочку.
В этой модели финансирование
Участника Пилотного проекта осуществляется в форме квартиры, не
полностью им оплаченной. Участник выбирает новую квартиру, сдает свою
старую квартиру, оплачивает первоначальный взнос и получает в
собственность новую квартиру, а оставшуюся сумму выплачивает в
рассрочку.
В этой модели первоначально строится
жилье и Участник ограничен в выборе жилья перечнем квартир, которые
ему предлагаются.
Особенностью данной схемы является
то, что первоначальный взнос и стоимость старой квартиры участника в
сумме составляют не менее 80% стоимости новой квартиры, которая, для
минимизации рисков, до полного погашения суммы рассрочки находится в
залоге у администрации города.
-
1.6. Организационная
схема реализации муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за
Шагом"
-
Организационная
схема реализации муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за
Шагом" изображена на схеме 1.
На схеме 1 обозначены все основные
субъекты рынка жилья и определены формы их взаимодействия как
участников единого процесса.
Субъектами этой системы
взаимоотношений являются:
"Администрация города Нижнего
Новгорода" - подразделение или группа подразделений, которые
уполномочены органами местного самоуправления для реализации
муниципальной жилищной политики, нацеленной на решение социальной
задач города. В этой системе администрация города или уполномоченное
ею Агентство выполняет функции:
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
- организации Участников Пилотного
проекта;
- создания приоритетных (конкурсных)
списков Участников;
- аккумулирования региональных
финансовых ресурсов и дальнейшего их направления на финансирование
Пилотного проекта (роль источника "дешевых и длинных денег");
- продажи Участникам Пилотного
проекта жилья, купленного и построенного на средства администрации
города, по спискам, согласованным с органами местного самоуправления.
Каждый Покупатель рассчитывается с
администрацией города или уполномоченным ею Агентством по договору
купли - продажи за приобретенное жилье денежными средствами (в зачет
может быть принята недвижимость - старое жилье Покупателя). Кроме
того, администрация города или уполномоченное ею Агентство оформляет
с Покупателем договор займа на сумму рассрочки оплаты нового жилья и
закладную на новое жилье.
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
"Агентство недвижимости"
(далее по тексту - Агентство) - управляющая компания, созданная под
руководством специалистов администрации города, которая представляет
органы местного самоуправления и действует от своего имени и по
поручению Администрации города на основании агентского договора.
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
На этапе Пилотного проекта роль
Агентства недвижимости по договору с администрацией исполняет МУП
"Агентство по приватизации жилья".
Агентство играет роль главного
исполнителя и организатора всего Пилотного проекта.
В реальной жизни оно должно выполнять
всю работу по обслуживанию Участников Пилотного проекта, производить
сделки на вторичном рынке жилья и осуществлять общую координацию
действий всех субъектов, участвующих в программе.
Агентство принимает средства от
администрации города и направляет их на строительство жилья, а также
по договорам купли - продажи на приобретение жилья на вторичном рынке
недвижимости. Агентство от своего имени и по поручению Администрации
города Нижнего Новгорода оформляет документы с Участниками проекта.
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
Агентство недвижимости представляет
интересы администрации города Нижнего Новгорода во всех аспектах
Пилотного проекта, кроме того, оно является активным участником
вторичного рынка жилья. Оно покупает и продает недвижимость,
устраивает обмены, проводит аукционы. Все это делается открыто и
гласно и направлено на выведение рынка жилья из сферы теневого
бизнеса, на оптимизацию перераспределения жилья и снижение цен.
"Участник Пилотного проекта"
- главный субъект Пилотного проекта. Вся программа рассчитана на него
как на потребителя товара на рынке жилья. Он является первоисточником
потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм жилищной
политики в движение. В обязательном порядке, Участник при покупке
нового жилья использует, наряду с заемными средствами (рассрочка),
собственные средства. Расчет по рассрочке Участник производит из
средств текущего заработка в течение 5-15 лет.
"Поручитель" - юридическое
или физическое лицо, поручившееся за покупателя, несущее
имущественную ответственность по обязательствам Покупателя.
Поручитель заключает договор поручительства с Агентством
недвижимости. Участие Поручителя в проекте повышает вероятность
возврата денежных средств и обеспечивает, тем самым, устойчивость и
непрерывность процесса реализации муниципальной жилищной политики.
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
"Страховщик" - страховая
компания (или компании), обслуживающая по генеральному соглашению с
администрацией города Пилотный проект. Она страхует жизнь и здоровье
Участников.
"Работодатель" -
работодатель Участника, который вместе с Поручителями и Страховщиками
формирует систему гарантий оплаты рассрочки Участником проекта.
Основным в этой схеме является
механизм продажи жилья в рассрочку. Администрация города направляет
средства на строительство жилья или на покупку жилья на вторичном
рынке. Построенное и закупленное жилье продается в рассрочку
Участникам Пилотного проекта - гражданам города, участвующим в
реализации муниципальной жилищной политики.
-
1.7. Источники
финансирования строительства и приобретения жилья
-
Подробно рассмотрим
все источники финансирования, участвующие в строительстве и
приобретении жилья.
Во-первых, это приватизированное
жилье.
Этот источник можно воспринимать в
качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья.
Степень готовности территории к восприятию и внедрению системы
жилищной политики определяется по величине доли личной собственности
в жилом фонде.
Во-вторых, это денежные средства
граждан.
Несмотря на то, что в России в период
гиперинфляции были потеряны многолетние сбережения граждан, денежная
масса, находящаяся на руках, все еще остается значительной.
Первые два источника составляют
сумму, которую мы будем называть "средства граждан".
Третий источник - это сумма рассрочки
платежа.
Это та сумма, которой не хватает
семье, чтобы совершить покупку нового жилья.
Формула имеет следующий вид:
-
НЖ = СЖ + Д + (Р),
где:
-
НЖ - стоимость
"нового" жилья, которое строится или приобретается;
СЖ - стоимость "старого"
жилья, которое передается в счет оплаты за "новое" жилье;
Д - денежный взнос граждан;
(Р) - величина суммы рассрочки.
-
Рассрочка должна
быть "дешевой" (не дороже 5 - 10% годовых) и "длинной"
(не менее чем на 5 - 7 лет). По природе происхождения источники
рассрочки можно условно разбить на два вида: бюджетные, внебюджетные.
Бюджетные - денежные средства,
предусмотренные специальной статьей бюджета, которые через
уполномоченные структуры направляются на реализацию жилищной политики
администрации города. Использование такого источника, вероятнее
всего, может иметь место в случае бездотационного бюджета.
Внебюджетные - денежные средства
специализированного территориального фонда, который формируется за
счет инвестиционных вкладов или займов налогоплательщиков. Как
правило, основным побуждающим фактором в этом случае являются
налоговые льготы.
Бюджетные и внебюджетные источники
имеют одну природу - налоговые отчисления (в первом случае -
уплаченные, во втором случае - неуплаченные).
-
1.8. Главные
принципы финансовой политики Пилотного проекта
-
Учитывая все
вышесказанное, мы можем сформулировать и формализовать главные
принципы финансовой политики Пилотного проекта, которыми мы будем
пользоваться в дальнейшем:
1. Денежное участие
Участника проекта
должно быть не менее 15% от
стоимости
нового жилья. Это демонстрация серьезных
намерений
заемщика и его возможности
рассчитываться за рассрочку
по оплате
нового жилья
|
Д мин. > 15%
|
2. Участник Пилотного
проекта программы
должен иметь начальный капитал в
виде
приватизированного жилья
|
СЖ > 0
|
3. Улучшение жилищных условий
Участников
проекта должно происходить поступательно,
"Шаг
за шагом", оптимальный размер каждого
последующего шага
- одна комната. Это
позволит расширить круг Участников
проекта,
а, значит, получить максимальный эффект
|
Н = СЖ + 1 ком.
|
4. Участник проекта должен
иметь постоянный
источник дохода. Величина рассрочки
должна
соответствовать доходам заемщика. Сумма
ежемесячной
выплаты за пользование
рассрочкой не должна
превышать 20% от
величины среднемесячного дохода семьи
(20%
- это максимальный размер принудительного
удержания в
соответствии со ст. 383 ГПК)
|
0,2Д х п = Р + %
|
5. Ставка процента по рассрочке
не должна
превышать 10%. Срок, на
который
предоставляется Участнику проекта
рассрочка,
в зависимости от суммы должен
устанавливаться в пределах 5 -
15 лет
|
Ставка < 10%
Срок 5 -
15 лет
|
6. Очередность предоставления
рассрочки по
оплате вновь приобретаемого
жилья
формируется в приоритетном (конкурсном)
порядке
(П). Минимальная величина рассрочки
при максимальном вложении
личных средств
является рыночной основой
муниципальной
жилищной политики
|
П = f (l / Р)
|
2. ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ
УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
-
2.1. Задачи
Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителей города Нижнего
Новгорода
-
1. Создание
нормативно-правовой и методическо-документационной базы процессов
продажи и приобретения жилья в городе.
2. Создание инфраструктуры
муниципального управления процессами улучшения жилищных условий.
3. Отработка на практике механизмов
реализации процессов продажи и приобретения жилья в городе Нижнем
Новгороде.
4. Целенаправленное развитие
инфраструктуры рынка недвижимости.
-
2.2. Правовое
обеспечение Пилотного проекта
-
Федеральный закон от
16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
Федеральный закон от 21.07.1997 N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним";
распоряжение главы администрации г.
Нижнего Новгорода "О принятии в муниципальную собственность
квартир" от 30.12.1998 № 4308-р.
-
2.3.
Финансово-экономическое обеспечение Пилотного проекта внедрения
муниципальной жилищной политики, направленной на улучшение жилищных
условий жителей города Нижнего Новгорода
-
2.3.1. Стартовое
финансирование.
В декабре 1998 года для использования
в Пилотном проекте был создан резерв жилья в количестве 9
трехкомнатных квартир на улице Донского. Данный резерв должен быть
использован как стартовая площадь для улучшения жилищных условий
Участников программы.
Указанные 9 квартир, а также жилье,
проданное Участниками Пилотного проекта администрации города в счет
оплаты новой квартиры, будут использованы для поэтапного запуска и
отработки Пилотного проекта, как стартовая площадь для улучшения
жилищных условий Участников проекта "Жилье Шаг за Шагом".
2.3.2. Возможные источники
финансирования Пилотного проекта:
федеральные и региональные
безвозмездные субсидии, выделяемые гражданам, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, из соответствующих бюджетов;
средства федерального бюджета для
реализации федеральной целевой программы "Свой дом";
бюджетные средства на строительство
домов различных категорий комфортности (дешевое, улучшенное, другое
жилье);
средства, полученные от продажи
построенного по городскому заказу жилья повышенной комфортности в
престижных районах города;
взносы предприятий и организаций,
желающих построить квартиры для своих сотрудников;
взносы граждан, желающих улучшить
свои жилищные условия;
средства от инвестиционных вкладов за
предоставление права аренды земельных участков, освобожденных от
ветхого фонда в результате деятельности Проекта;
банковские целевые кредиты (например
кредитная линия Всемирного Банка или Еврооблигации).
2.3.3. Финансовое обеспечение
внедрения муниципальной жилищной политики после завершения реализации
Пилотного проекта.
С целью финансового и материального
обеспечения внедрения муниципальной жилищной политики все финансовые
и материальные ресурсы, полученные в результате реализации Пилотного
проекта, направляются целевым назначением на финансирование нового
жилищного строительства с последующим распределением жилья по схеме
"Жилье Шаг за Шагом".
-
2.4. Этапы
реализации Пилотного проекта
-
2.4.1. Администрация
города Нижнего Новгорода.
Утверждается уполномоченное
структурное подразделение администрации города, в обязанности
которого войдет общее руководство и контроль за реализацией Пилотного
проекта.
Ведется разработка нормативной,
методической и документационной баз внедрения Пилотного проекта.
2.4.2. МУП "Агентство по
приватизации жилья".
Заключается агентский договор с МУП
"Агентство по приватизации жилья", после заключения и на
основании которого МУП "Агентство по приватизации жилья"
представляет органы местного самоуправления и действует и (или)
действует от своего имени и по их поручению.
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
Оплата услуг МУП "Агентство по
приватизации жилья" осуществляется Участниками проекта по
фиксированным ставкам за осуществление полной сделки.
2.4.3. Страховая компания.
Объявляется конкурс по выбору
Страховой компании, наиболее отвечающей функциональным задачам
Пилотного проекта по критерию наивысшей надежности и наименьшего
страхового взноса Участников проекта.
2.4.4. Администрация города Нижнего
Новгорода.
Организуется рекламно-образовательная
кампания о целях и задачах муниципальной жилищной политики "Жилье
Шаг за Шагом".
Проводится сбор заявлений от
Участников Пилотного проекта.
Формируются и утверждаются
приоритетные списки Участников Пилотного проекта.
2.4.5. МУП "Агентство по
приватизации жилья".
Агентство по приватизации жилья в
соответствии с утвержденными администрацией города приоритетными
списками Участников Пилотного проекта и методиками реализации проекта
проводит работу по улучшению жилищных условий Участников Пилотного
проекта.
2.4.6. Администрация города Нижнего
Новгорода.
По результатам реализации Пилотного
проекта администрация города готовит соответствующие нормативные и
распорядительные документы о дальнейшей реализации муниципальной
жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом" и внедрении "Схемы
комплексного решения жилищных и градостроительных задач администрации
города Нижнего Новгорода" (схема 3).
-
3. УПРАВЛЕНИЕ
ПРОЦЕДУРОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА
(МУП "АГЕНТСТВО ПО ПРИВАТИЗАЦИИ
ЖИЛЬЯ")
-
Весь процесс
реализации Пилотного проекта замыкается на основной исполнительный
орган инфраструктуры управления процессами муниципальной жилищной
политики - МУП "Агентство по приватизации жилья" (далее по
тексту - Агентство).
При осуществлении процедуры Агентство
решает несколько взаимоувязанных задач.
Основные задачи, которые решает
Агентство:
- пополнение жилищного фонда
Пилотного проекта за счет финансирования вновь возводимого жилья и
приобретения на вторичном рынке и регистрация права собственности на
него;
- предоставление Участникам проекта
возможности выбора варианта жилья в соответствии с их положением в
приоритетом списке;
- подготовка пакета документов с
оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права
собственности Участников проекта на приобретаемую недвижимость;
- ведение учета поступлений денежных
средств и обеспечение возврата заемных средств администрации города.
Основные функции, которые выполняет
Агентство в рамках решения этих задач:
- приобретение жилья на вторичном
рынке;
- регистрация права муниципальной
собственности на приобретенное или построенное жилье;
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
- вызов Участников Пилотного проекта
для осмотра предлагаемой к продаже недвижимости в соответствии с их
очередностью в приоритетном списке и ведение регистрационного
журнала;
- оценка стоимости имеющегося у
Участников Пилотного проекта жилья (старое жилье);
- проведение сделки по базе данных с
формированием основных параметров Участников Пилотного проекта:
- технические характеристики
приобретаемой и продаваемой недвижимости;
- паспортные данные Участников
Пилотного проекта и поручителей;
- сроки и условия составления
договоров;
- консультирование Участников
Пилотного проекта по всем вопросам, связанным с порядком проведения
сделки и подготовкой пакета документов;
- прием или передача недвижимости
между администрацией города Нижнего Новгорода и Участниками Пилотного
проекта;
- посредническая деятельность на
вторичном рынке недвижимости;
- реализация элементов системы защиты
администрации города от недобросовестных Участников проекта;
- выполнение функций по защите
денежной части жилого фонда от инфляционных процессов.
Методическое и программное
обеспечение процесса организации сделок купли-продажи жилья является
основным инструментарием главного исполнительного органа программы -
Агентства по приватизации жилья.
-
3.1. Предоставление
и возврат рассрочки оплаты нового жилья
-
К функциям Агентства
при решении этой задачи относятся:
- расчет суммы сделки с
использованием рассрочки оплаты стоимости нового жилья;
- проверка данных Участников
Пилотного проекта на соответствие поданных ими заявлений (по справкам
о доходах, с места жительства и ОРиТИ);
- расчет первоначального взноса,
суммы и срока рассрочки, сумм ежемесячных платежей Участников
Пилотного проекта, цены нового и старого жилья (недвижимости);
- составление договоров о намерениях,
купли-продажи с рассрочкой платежа, поручительства, актов
приема-передачи, формирование пакета документов для органов опеки;
- отслеживание оплаты первоначального
взноса и поступления ежемесячных платежей;
- составление соглашения об изменении
цены при досрочной оплате рассрочки Участниками Пилотного проекта.
Выполнение этих функций производит
отдел управляющей компании - Агентства после поступления от
Уполномоченного подразделения администрации города заявок и
утвержденных приоритетных списков Участников Пилотного проекта.
Для эффективного выполнения большого
объема работы при минимальном количестве сотрудников отдела должна
быть разработана информационная система.
-
3.2. Взаимодействие
Агентства с Участниками Пилотного проекта (клиентами)
-
Предлагается
следующая методика взаимодействия Агентства с Участниками Пилотного
проекта (клиентами).
-
1) Предложение
вариантов
При подходе очередности клиента
Агентство предлагает ему все имеющиеся в наличие объекты недвижимости
как первичного, так и вторичного рынка.
-
2) Заключение
предварительного договора
В случае согласия клиента с одним из
вариантов Агентство формирует электронное досье клиента, проверяет
данные, указанные клиентом в заявлении на кредитование, и заключает с
клиентом договор о готовности к заключению сделки.
В договоре оговариваются следующие
моменты:
- характеристики и стоимость
приобретаемой клиентом недвижимости;
- характеристики и стоимость
сдаваемой клиентом недвижимости в зачет стоимости приобретаемой
недвижимости;
- сумма первоначального взноса, а
также размер и сроки предоставляемой рассрочки;
- формирование необходимого пакета
документов.
После заключения договора о
готовности к заключению сделки клиент оплачивает первоначальный взнос
и предоставляет Агентству документы, необходимые для заключения
договоров купли-продажи.
-
3) Заключение
договоров купли-продажи
На основании собранных документов
Агентство подготавливает и заключает договор купли-продажи
приобретаемой квартиры в рассрочку и договор купли-продажи сдаваемой
клиентом в зачет квартиры.
(в ред. распоряжения Администрации г.
Н.Новгорода от 06.10.1999 № 1725-р)
-
4) Ведение
кредитного дела
На основании электронной версии
договора купли - продажи Агентство заводит кредитную историю клиента,
ведет контроль и учет поступающих от клиента денежных средств.
-
Разработанная
методика должна отвечать двум основным требованиям; с одной стороны,
законности и, с другой стороны, обеспечения возвратности рассрочки по
оплате нового жилья, что предусматривает достаточно сложную систему
механизмов обеспечения исполнения обязательств Участников Пилотного
проекта, снижения рисков и защиты кредитора - администрации города от
недобросовестного должника.
-
3.3. Основные
элементы системы защиты кредитора - администрации города Нижнего
Новгорода
-
Во-первых,
подтверждение платежеспособности Участника Пилотного проекта:
- обязательный начальный взнос в
размере не менее 15% от стоимости жилья. Существенный размер
первоначального взноса должен подтвердить платежеспособность и
серьезность намерений покупателя;
- преимущественное право на покупку
жилья для граждан, получающих меньшую сумму кредита. Преимущество
имеют те, кто готов оплатить большую часть стоимости покупки сразу.
Это стимулирует мобилизацию финансовых ресурсов покупателя и
позволяет кредитору работать с наиболее надежной частью Участников
Пилотного проекта;
- ограничение суммы кредита, с тем
чтобы сумма месячного платежа не превышала 20% месячного дохода
Участника проекта. 20% - это максимальный размер удержания в
соответствии со ст. 383 ГПК. Если сумма месячного платежа по договору
не превышает 20%, то она может быть удержана по исполнительному листу
в случае отказа должника уплачивать ее в добровольном порядке.
-
Во-вторых,
распределение ответственности:
- взаимное поручительство граждан,
участвующих в покупке квартиры. Взаимное поручительство всех членов
семьи позволяет перераспределить ответственность в случае снижения
платежеспособности одного из них;
- поручительство родственников,
других заинтересованных лиц (с учетом 20%). Поручительство друзей и
родственников позволяет расширить число лиц, отвечающих по долгам
заемщика;
- поручительство
предприятия-работодателя. Поручительство работодателя, кроме
расширения числа лиц, отвечающих по обязательствам Участников
Пилотного проекта, имеет целью снижение рисков, связанных с
невыплатой заработной платы и другими нарушениями трудового
законодательства работодателем.
-
В-третьих,
страхование рисков:
- страхование жизни и здоровья
Участников Пилотного проекта из групп повышенного риска. Для лиц
пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные
заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;
- страхование ответственности
Участников Пилотного проекта, имеющих детей. В случае потери
кормильца или утраты им трудоспособности или работы страховая
компания будет обязана внести оставшуюся сумму рассрочки по оплате
квартиры.
-
В-четвертых, залог
имущества и сопутствующие ему меры:
- залог приобретаемого жилья. Пока
Участник Пилотного проекта не оплатил полностью стоимость
приобретенного жилья, оно находится под залогом. Залог не позволяет
собственнику жилья отчуждать его без согласия кредитора. Даже если
должник исчез, и местонахождение его неизвестно, кредитор может
получить возмещение за счет продажи заложенного имущества. Обращение
взыскания на заложенное имущество - крайняя мера в борьбе с
недобросовестным должником;
- льготный процент по рассрочке.
Должник вложил в покупку по крайней мере 15% собственных средств,
которые при определенных условиях он может и потерять. Несмотря на
то, что процент по предоставленной рассрочке оплаты нового жилья
льготный, в случае неисполнения своих обязательств по закону должник
будет обязан уплачивать на сумму просроченного платежа проценты в
соответствии со ст. 395 ГК РФ;
- возможность замены на меньшую
квартиру. Кредитор постоянно совершает сделки с жильем. В случае если
должник не может или не хочет исполнить свои обязательства, кредитор
может без особого труда предоставить ему жилье меньшей стоимости и
выселить его из неоплаченной квартиры в судебном порядке.
-
Схема 1.
Организационная схема реализации
муниципальной жилищной политики
"Жилье Шаг за Шагом".
-
Схема не приводится.
-
Схема 2. Схема этапов
реализации Пилотного проекта
-
Схема не приводится.
-
Схема 3. Схема
комплексного решения жилищных
и градостроительных задач
администрации.
-
Схема не приводится.
-
Приложение 2
к распоряжению
главы администрации города
от 25.08.1999 № 1386-р
-
ПЛАН
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИХ
МЕРОПРИЯТИЙ ПО РЕАЛИЗАЦИИ
"КОНЦЕПЦИИ ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА
УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА -
"ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА ШАГОМ"
№
п/п |
Наименование мероприятий
|
Сроки
исполн.
|
Ответственный
|
Отчетный документ
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
1.
|
Подготовка нормативной базы
|
1.1 |
Формирование перечня из
девяти
трехкомнатных квартир для
включения в "Жилищный
Фонд"
|
25.08.1999
|
Управл. по учету и
распределению жилья
(Колбина Т.В)
|
Распоряжение
|
1.2 |
Подготовка
соответствующих
гражданско-правовых договоров
для участия
в проекте Агентства
(Агентский договор)
|
25.08.1999
|
Департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.),
управление по учету
и распределению
жилья
(Колбина Т.В) |
Договоры
|
1.3 |
Разработка и утверждение
правил
продажи жилья в рассрочку
Участникам Пилотного
проекта
|
10.09.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.),
департамент
экономики,
планирования
и
промышленности
(Каразанов А.Ю.)
|
Распоряжение
|
1.4 |
Разработка и
утверждение
комплекта типовых документов,
необходимых
для оформления
сделок по Пилотному проекту
(заявления
Участника проекта,
обращения, договора
о
намерениях, купли-продажи,
оформления рассрочки,
залога,
страхования жизни,
поручительства,
комплектов
документов для органов опеки и
регистрации,
актов оценок
недвижимости, приема-передачи,
проверки
платежеспособности и
т.п.)
|
10.09.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.),
департамент
экономики,
планирования
и
промышленности
(Каразанов А.Ю.)
|
Распоряжение
|
1.5 |
Разработка и
утверждение
образца Заявления Участника
проекта
|
25.08.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
экономики,
планирования и
промышленности
(Каразанов А.Ю.)
|
Распоряжение
|
1.6 |
Разработка и
утверждение
перечня документов и заявлений,
которые должен
предоставить
Участник Пилотного проекта для
заключения
договоров
|
25.08.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.)
|
Распоряжение
|
1.7 |
Разработка и утверждение
плана
рекламно-образовательной
кампании в средствах
массовой
информации
|
25.08.1999
|
Департамент по
связям
с
общественностью и
СМИ (Соловьев
А.В.),
управл. по
учету и
распределению
жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
экономики,
планирования и
промышленности
(Каразанов
А.Ю.)
|
Распоряжение
|
1.8 |
Разработка документации
по
конкурсному отбору страховой
компании
(конкурсная
документация, тарифное
соглашение/договор
о
сотрудничестве)
|
01.09.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.),
департамент
экономики,
планирования
и
промышленности
(Каразанов А.Ю.)
|
Пакет документов
|
2.
|
Организационно-техническая
подготовка
|
2.1 |
Заключение договора с
МУП
"Агентство приватизация жилья"
|
25.08.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.)
|
Распоряжение
|
2.2 |
Оборудование и
программное
обеспечение
|
25.08.1999
|
Управление делами
(Шипилов
Г.Ю.),
управл. по учету и
распределению жилья
(Колбина
Т.В.), МИК |
Приказ
(распоряжение)
|
2.3 |
Транспортные средства
и
средства связи
|
25.08.1999
|
Управление делами
(Шипилов
Г.Ю.),
управл. по учету и
распределению жилья
(Колбина
Т.В)
|
Приказ
(распоряжение)
|
2.4 |
Проведение
рекламно-
образовательной кампании в
средствах массовой
информации
|
26.08.1999
постоянно в
соответст. с
планом
|
Департамент по
связям
с
общественностью и
СМИ (Соловьев
А.В.),
управл. по
учету и
распределению
жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
|
Публикации и
передачи
в СМИ
|
2.5 |
Подготовка и
заключение
рамочных соглашений с органами
юстиции, опеки,
технической
инвентаризации и нотариата о
внеочередном
или постоянном
обслуживании работников МУП
"Агентство
по приватизации
жилья" и Участников
Пилотного
проекта и ускорении сроков
выдачи
соответствующих справок,
заключений и свидетельств
|
01.10.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
организационно-
правовой работы
(Гришина
Т.А.), МУП
"Агентство по
приватизации жилья" |
Соглашения
|
2.6 |
Проведение конкурса по
выбору
страховой компании и заключение
с победителем
соответствующего
договора/соглашения об
обслуживании
Участников
Пилотного проекта
|
25.10.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
экономики,
планирования и
промышленности
(Каразанов А.Ю.)
|
Договор/соглашение
со
страховой
компанией
|
3.
|
Сбор заявлений, проведение
консультаций, обработка заявлений
|
3.1 |
Проведение
бесплатных
консультаций
|
01.10.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.), МУП
"Агентство
по
приватизации
жилья", районные
отделы
по учету и
распределению жилья |
Списки обращений
|
3.2 |
Сбор заявлений
|
15.10.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.), МУП
"Агентство
по
приватизации
жилья", районные
отделы
по учету и
распределению жилья |
|
3.3 |
Обработка заявлений на
предмет
неточностей и повторов
|
19.10.1999
|
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
|
3.4 |
Формирование
приоритетного
списка Участников Пилотного
проекта
|
26.10.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.), МУП
"Агентство
по
приватизации жилья" |
|
3.5 |
Утверждение
Приоритетного
списка Участников Пилотного
проекта
|
29.10.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.)
|
Распоряжение
|
4.
|
Работа по утвержденному
приоритетному списку Участников Пилотного проекта
|
4.1 |
Опрос Участников
Пилотного
проекта по имеющимся квартирам
|
01.02.2000
|
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Отчеты
|
4.2 |
Согласование цены продажи
и
приобретения жилья
|
01.02.2000
|
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Отчеты
|
4.3 |
Проверка
платежеспособности
Участников
|
01.02.2000
|
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Отчеты
|
4.4 |
Заключение и
регистрация
договоров с Участниками проекта |
01.02.2000
|
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Отчеты
|
4.5 |
Ротация квартир в
"Жилищном
Фонде"
|
01.02.2000
|
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Еженедельные отчеты |
4.6 |
Сбор средств на счет
"Жилищного
Фонда" от Участников проекта по
договорам
|
с 15.11.1999 |
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Еженедельные отчеты |
5.
|
Принятие
организационно-управленческих решений по итогам реализации
Пилотного
проекта муниципальной жилищной политики "Жилье
Шаг за Шагом"
|
5.1 |
Подготовка распоряжения
о
внедрении "Схемы комплексного
решения
жилищных и
градостроительных задач
администрации
г. Н.Новгорода"
|
22.12.1999
|
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
экономики,
планирования и
промышленности
(Каразанов А.Ю.)
|
Распоряжение
|
6.
|
Наполнение средствами
"Жилищного Фонда", начало финансирования
жилищного
строительства
|
6.1 |
Наполнение
средствами
"Жилищного Фонда",
начало
финансирования жилищного
строительства
|
с 20.01.2000 |
Управл. по учету
и
распределению жилья
(Колбина Т.В.),
департамент
экономики,
планирования и
промышленности
(Каразанов А.Ю.),
МУП "Агентство
по
приватизации жилья" |
Договоры подряда
|
| 
