ЗЕМСКОЕ СОБРАНИЕ
БАЛАХНИНСКОГО РАЙОНА
РЕШЕНИЕ
от 20 апреля 2006 г. № 131
О КОНЦЕПЦИИ
РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
БАЛАХНИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО
РАЙОНА
Заслушав проект
концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства
Балахнинского муниципального района, с учетом поступивших
предложений, руководствуясь ст. 6, 57 Регламента Земского собрания,
Земское собрание решило:
Концепцию реформирования
жилищно-коммунального хозяйства Балахнинского муниципального района
утвердить (прилагается).
Глава местного
самоуправления
Н.М.ФЕДОРОВ
Утверждена
решением
Земского собрания
Балахнинского района
от 20.04.2006 № 131
КОНЦЕПЦИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
БАЛАХНИНСКОГО РАЙОНА
Основными целями
Концепции развития жилищно-коммунального хозяйства Балахнинского
муниципального района являются приведение взаимоотношений между
отдельными звеньями жилищно-коммунального комплекса в соответствие с
нормами, определенными Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ
и другими нормативными актами, регулирующими деятельность
жилищно-коммунального хозяйства, а также повышение комфортности
проживания граждан в жилых помещениях, расположенных на территории
поселений, входящих в состав Балахнинского муниципального района.
Достижение указанных целей
осуществляется путем улучшения качества жилищно-коммунального
обслуживания населения, повышения эффективности, устойчивости и
надежности функционирования систем жизнеобеспечения Балахнинского
муниципального района.
Для достижения поставленных целей
необходимо решение следующих задач:
1. Формирование новой системы
управления жилищным фондом.
2. Оптимизация договорных отношений.
3. Совершенствование системы
управления ЖКХ.
4. Развитие конкурентной среды в
сфере управления жилищным фондом и коммунальном комплексе, а также
привлечение инвестиций для проведения работ по модернизации и
энергоресурсосбережению в отрасли.
5. Тарифное регулирование (в
переходный период) организаций коммунального комплекса.
6. Совершенствование кадровой
политики.
7. Проведение инвентаризации
жилищного фонда и инженерной инфраструктуры.
Решение этих задач позволит создать
эффективный механизм функционирования жилищно-коммунального
хозяйства, основанный на:
- реальных договорных отношениях,
- развитии частной инициативы,
- системе регулирования тарифов на
жилищно-коммунальные услуги,
который позволит находить и
поддерживать баланс интересов производителей ресурсов, бюджета района
и потребителей, привлекать в отрасль инвестиции и обеспечивать
профессиональным высококвалифицированным управлением и качественной
технической реализацией жилищно-коммунальных услуг.
Реализация задач, намеченных в
Концепции развития жилищно-коммунального хозяйства Балахнинского
муниципального района:
1. Собственникам помещений необходимо
определиться со способом управления многоквартирным домом, ввести
обязательный конкурсный отбор жилищных управляющих организаций для
многоквартирных домов, проведение регистрации муниципального
имущества и перейти на договорные отношения в сфере управления
многоквартирными домами и коммунальной инфраструктурой.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ
собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из
трех способов управления многоквартирными домами - это
непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников
жилья или жилищным кооперативом, либо управление управляющей
организацией.
┌────────────────────────────────────────────┐
│ Способы управления
многоквартирным домом │
└──────────────────────┬─────────────────────┘
├───────────────────────────────────────┐
\/
│
┌────────────────────────────────────────────┐
│
│ Способ
управления выбирается на общем │ │
│ собрании
собственников помещений в │ │
│ многоквартирном
доме либо в форме │ │
│ заочного
голосования │ │
└──────────────────────┬─────────────────────┘
│
┌──────────────────┼─────────────────┐
│
-
\/ \/
\/ \/
┌────────────────┐
┌────────────────┐
┌────────────┐
┌──────────────────────────┐
│Непосредственное│
│Управление ТСЖ, │ │ Управление │ │
Органы местного │
│ управление │
│ЖСК или иными │ │ управляющей│ │
самоуправления │
│ │ │специализиро-
│ │организацией│ │ на открытом конкурсе
│
│ │ │ванными
│ │ │ │ выбирают
управляющую │
│ │ │потребительскими│
│ │ │ организацию, если до │
│ │ │кооперативами
│ │ │ │ 01.01.2007 собственники
│
│ │ │ │ │
│ │ самостоятельно
не выбрали│
│ │ │ │ │
│ │ способ
управления либо не│
│ │ │ │ │
│ │реализовали
ранее принятое│
│ │ │ │ │
│ │ решение
о выборе способа │
│ │ │ │ │
│ │ управления
│
└────────────────┘
└────────────────┘
└────────────┘
└──────────────────────────┘
2. Необходимо
переориентировать методы управления и функционирования ЖКХ с
административных на рыночные (договорные). Одним из условий
формирования договорных отношений в жилищно-коммунальном секторе
является изъятие из хозяйственного ведения предприятий объектов
жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Только в этом случае
появляется возможность заключать договоры управления муниципальным
имуществом.
Все договоры в жилищно-коммунальной
сфере должны предусматривать процедуру снижения оплаты за
некачественные жилищно-коммунальные услуги и одновременно штрафные
санкции за нарушение договорных обязательств сторонами договоров (в
частности, за несвоевременные или неполные платежи населения или
бюджета). Деятельность управляющих организаций - это деятельность по
управлению конкретным многоквартирным домом. Переход к пообъектному
управлению означает отмену перераспределения платежей за жилищные и
коммунальные услуги между многоквартирными домами, перекрестного
субсидирования одних собственников жилья другими, переход к контролю
собственников за деятельностью управляющей организации. Цена работ по
управлению жилым домом и предоставлением услуг по содержанию и
ремонту жилья должна формироваться индивидуально для каждого дома, с
учетом технологических особенностей, состояния дома, дисциплины
платежей и других параметров. Это означает, что на каждое
многоквартирное здание должны быть отдельные договоры на содержание и
ремонт жилья, а также договоры ресурсоснабжения (тепло-,
водоснабжения и водоотведения). Пообъектное управление позволяет
проконтролировать целевое использование платежей собственников жилья
в разных домах.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ
собственники жилых помещений многоквартирных домов до конца 2006 года
должны определиться со способом управления своим домом и выбрать
управляющую организацию.
На этот переходный период
сформирована следующая схема управления жилищным фондом:
┌────────────┐
│ Наем, │
│коммунальные│
│ услуги │
└────────────┘
┌───────────────────────┐
┌────────>│
МП "УЖКХ" │
│ └───────────────────────┘
-
\/ /\
/\
┌────────────┐
│ │
┌─>│
Население │ │ ┌──────────────┐
│
│ └────────────┘
│ │ Содержание
│ │ ┌────────────┐
│ /\ │
│и обслуживание│ │ │Коммунальные│
│ │ │ │муниципального│
│ │ услуги │
│ │ │ │ жилого
фонда │ │ └────────────┘
│ содержание │
└──────────────┘
│
│ обслуживание │
│
│ │ │ │
│ │ │ \/
│ \/ \/
┌────────────────────────────────┐
│ ┌──────────────────┐
┌─┴───────────────────────────────┐│
│ ┌──┴─────────────────┐│
│Коммунальные
организации (тепло-,├┘
│ │Жилищные
управляющие├┘ │ водоснабжение и
водоотведение) │
│ │ организации
│ └─────────────────────────────────┘
│ └────────────────────┘
│ ┌────────────────────────┐
│ │Электро-,
газоснабжающие│
└>│
организации │
└────────────────────────┘
-
После 01.01.2007 по
многоквартирным домам, где собственники жилых помещений не
определились со способом управления и не заключили договоры
управления своим домом, администрация проводит открытые конкурсы и
сама определяет управляющую компанию.
С этого периода схема управления
жилищным фондом будет выглядеть следующим образом:
┌──────────────────────────┐
┌───────────────────────────┐
│ Собственники
помещений, │ │ Муниципальное образование │
┌─>│определившиеся
со способом│ │ │
│ │ управления
│ │ │
│ └──────────────────────────┘
└──────────────┬────────────┘
│ /\
┌──────────┐
│
│ │ │ Договоры
│ \/
│ │ │управления│
┌─────────────────────────────┐
│ │ └──────────┘
│Проведение открытых
конкурсов│
│ \/
│по содержанию и обслуживанию │
│ ┌───────────────────────────┐
│ многоквартирных
домов, где │
│ │ Управляющие
организации │<─┐ │собственники не
определились │
│ └───────────────────────────┘
│ │ со способом
управления │
│ /\
│ └─────────────┬───────────────┘
│ │ │
│
│ \/
│ │
│ ┌───────────────────────────┐
│ │
│ │ Коммунальные
организации │ │ \/
│ │ (тепло-,
водоснабжение и │ │ ┌─────────────────────────────┐
│ │ водоотведение)
│ │ │ Структура местной │
│ └───────────────────────────┘
└─>│
администрации, отвечающая │
│ │ за
состояние жилищно- │
│ ┌───────────────────────────┐
│ коммунального
комплекса │
│ │ Электро-,
газоснабжающие │ └─────────────────────────────┘
└─>│
организации │
└───────────────────────────┘
-
3. Решение всех
вопросов, касающихся жилищно-коммунальной отрасли, необходимо
возложить на вновь созданное хозяйственное общество в форме ОАО, со
100-процентным участием администрации района и поселковых
администраций, отвечающее за состояние жилищно-коммунального
комплекса муниципального образования (далее по тексту - ОАО). ОАО
должно формировать принципы и разрабатывать методы управления
жилищным фондом, создавать равные условия для всех хозяйствующих
субъектов, желающих участвовать в управлении жилищной недвижимостью и
инженерной инфраструктурой, организовать систему контроля и
сопоставления уровня (качества) управления различными организациями.
ОАО должно вести учет жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры,
причем не только принадлежащей муниципалитету, но и жилищного и
коммунального имущества других форм собственности, расположенного на
территории муниципального образования, ему необходимо передать права
управления муниципальным жилищным фондом, коммунальной
инфраструктурой, предназначенными для жилищно-коммунального
хозяйства. В этом случае ОАО будет формировать муниципальную политику
в сфере жилищно-коммунального хозяйства, реализовывать эту политику
за счет грамотного перераспределения бюджетных средств. Кроме этого
появляется возможность привлечения инвестиций в отрасль ЖКХ.
Схема взаимоотношений в отрасли ЖКХ
будет строиться следующим образом:
┌─────────────┐
┌─────────────────────────┐
│ Поселковые
│ │Муниципальное образование│
│администрации│
└─┬───────────────────────┘
└───────────┬─┘
│ ┌────────┐
┌─────────────┐
│ │ │ Тех.
│
│Организации │
│ │ │контроль│
│ электро-, │
\/ \/ └────────┘
│газоснабжения│
┌─────────────────────┐
┌─────────────┐
└─────────────┘
┌───>│
ОАО │<-------->│ Подрядные │
/\ ┌────┐
│ └─────────────────────┘
│организации, │
│ │Наем│
│ /\ /\ │ выполняющие │
│ └────┘ │
│ └──────────┐
│муниципальный│
│ │ ┌───────────┐
│ ┌──────────────┐
│ │ заказ │
│ │ │Управление
│ │ │ Аренда │ │ └─────────────┘
│ │ │мун.
жилым │ │ │ инженерной │ │
┌───────────────┐
│ │ │ фондом
│ │ │инфраструктуры│ └─>│
Коммунальные │
│ │ └───────────┘
│ └──────────────┘
│ организации, │
\/ \/
\/ │акционированные│
┌──────────────────┐
┌───────────────────────┐
│ с участием │
│ Население
│<-->│Управляющие организации│<---->│муниципального
│
└──────────────────┘
└───────────────────────┘
│ образования │
└───────────────┘
-
Для реализации этой
схемы администрация на договорных условиях поручает ОАО выполнение
следующих функций:
- обеспечение подготовки и проведение
конкурсов (выбор управляющих компаний, выбор подрядных организаций по
выполнению муниципального заказа);
- осуществление контроля за
предоставлением и качеством необходимого комплекса
коммунально-бытовых услуг населению;
- участие в подготовке технических
условий для проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых
домов (подготовка титульных списков на капитальный ремонт, контроль
за своевременным исполнением сроков капитальных и
планово-предупредительных ремонтов и т.д.);
- осуществление контроля от имени
собственника за инженерной инфраструктурой;
- осуществление контроля за
выполнением муниципального заказа;
- осуществление приватизации;
- содержание паспортной службы;
- контроль за работой
аварийно-диспетчерской службы управляющих компаний и анализ
деятельности;
- организация проведения целевых
аукционов, конкурсов, лотерей;
- руководство, координация и контроль
деятельности подрядных организаций;
- разработка документации для
подрядных торгов;
- формирование районного
жилищно-коммунального бюджета (сбор данных, постатейный анализ и
обобщение технико-экономических показателей ЖК-комплекса);
- учет расходования финансовых
средств, предусмотренных бюджетной росписью, с проверкой
обоснованности их использования.
Функции по обслуживанию и содержанию
жилого фонда должны быть сосредоточены в управляющих организациях.
Они самостоятельно заключают договоры на поставку коммунальных услуг
и осуществляют текущий и капитальный ремонт жилищного фонда. ОАО,
действующее от имени собственника, только осуществляет контроль за
качеством предоставления услуг.
При этом уже в 2006 году необходимо
провести открытые конкурсы между управляющими организациями на
содержание и обслуживание гостиниц, бань и общежитий.
4. Для формирования конкурентной
среды на рынке управления количество управляющих организаций должно
быть не менее трех. В Балахнинском районе на рынке жилья уже работают
6 управляющих компаний. Две организации обслуживают город и совмещают
в себе управление и обслуживание. Четыре компании работают по району
и выполняют функции содержания и обслуживания, а также поставку
коммунальных услуг.
Это создает потенциальные возможности
для развития конкурентных отношений в жилищном и коммунальном
секторе.
Производственные базы, складские
помещения, станки, оборудование, машины и другие средства
производства передаются этим управляющим организациям на условиях
аренды.
Муниципальные предприятия,
поставляющие коммунальные услуги (холодное, горячее водоснабжение и
водоотведение), в соответствии с Федеральным законом № 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества"
необходимо реорганизовать путем акционирования. При этом 100% акций
общества будет принадлежать органу местного самоуправления. В
дальнейшем для привлечения инвестиций часть акций может быть продана
юридическим или физическим лицам. Коммунальная инфраструктура
передается этим предприятиям по договорам аренды, в которых отражены
условия эффективного использования и модернизации этих сетей.
5. Наиболее важными мероприятиями по
тарифной политике, разрабатываемыми органом управления ЖКХ
администрации района, будут:
- разработка четкой и прозрачной
процедуры формирования и утверждения тарифа;
- проведение единой тарифной политики
коммунальных услуг, поставляемых по инженерным сетям, находящимся в
муниципальной собственности, для всех потребителей, а также на
жилищные услуги;
- утверждение производственных и
инвестиционных программ с указанием объемов финансовых потребностей,
необходимых предприятиям для их реализации, и достижение
сбалансированности интересов всех сторон, заинтересованных в
оптимальной величине тарифа;
- введение процедуры мониторинга за
деятельностью предприятий с целью контроля за их финансовым
состоянием.
6. Для проведения эффективной
кадровой политики органу местного самоуправления необходимо:
- организовать подготовку кадров
руководящего звена для товариществ собственников жилья, ЖСК;
- организовать краткосрочные курсы
повышения квалификации по актуальным проблемам отрасли для рабочих и
специалистов;
- организовать обеспечение
нормативно-методическими материалами.
Результатом реализации данных
мероприятий станет создание основы эффективной кадровой политики в
отрасли в рыночных условиях ее функционирования.
Этапы реализации Концепции:
1-й этап, 2006 год:
- формирование управляющих компаний и
заключение договоров на содержание и обслуживание жилого фонда;
- инвентаризация и государственная
регистрация муниципального имущества и инженерной инфраструктуры в
сфере ЖКХ;
- начало реорганизации
(акционирования) предприятий ЖКХ;
- формирование программы политики
тарифного регулирования;
- утверждение программ по
энергоресурсосбережению и модернизации инженерной инфраструктуры,
разработанных реорганизованными предприятиями ЖКХ.
2-й этап, 2007 - 2008 года:
- реализация политики тарифного
регулирования, энергоресурсосбережения и модернизации инженерной
инфраструктуры;
- завершение акционирования
предприятий ЖКХ;
- проведение открытых конкурсов по
выбору управляющих организаций в домах, где собственники не
определились с выбором способа управления;
- передача управляющим организациям в
аренду муниципального имущества, необходимого для содержания и
обслуживания жилищного фонда;
- передача инженерной инфраструктуры
ЖКХ в аренду.
С 01.01.2009 окончание регулируемого
периода и полный переход к рыночным отношениям в сфере ЖКХ.
-
