ПОСТАНОВЛЕНИЕ Городской Думы г.
Дзержинска от 15.03.2006 № 46
"О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ЖКХ"
(Вместе с "КОНЦЕПЦИЕЙ РАЗВИТИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА Г. ДЗЕРЖИНСКА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
НА 2006 - 2010 ГГ.")
Официальная публикация в СМИ:
"Горожане", № 12(153),
30.03.2006 (начало),
"Горожане", № 13(154),
06.04.2006 (продолжение),
"Горожане", № 14(155),
13.04.2006 (окончание)
Вступает в силу с момента
опубликования (пункт 5 данного документа).
ГОРОДСКАЯ ДУМА
ГОРОДА ДЗЕРЖИНСКА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2006 г. № 46
О КОНЦЕПЦИИ
РАЗВИТИЯ ЖКХ
В целях повышения
эффективности, устойчивости и надежности функционирования
жилищно-коммунального комплекса города Дзержинска, улучшения качества
жилищно-коммунальных услуг, привлечения инвестиций в
жилищно-коммунальный комплекс, в соответствии с Жилищным кодексом
Российской Федерации, Федеральным законом от 6 октября 2003 года N
131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации", статьей 38 Устава города Дзержинска
городская Дума постановляет:
1. Одобрить прилагаемую Концепцию
развития жилищно-коммунального хозяйства г. Дзержинска Нижегородской
области на 2006 - 2010 гг.
2. Рекомендовать администрации города
обеспечить поэтапную реализацию Концепции развития
жилищно-коммунального хозяйства г. Дзержинска Нижегородской области
на 2006 - 2010 гг.
3. Поручить комитету городской Думы
по городскому хозяйству, экологии и рациональному использованию
природных ресурсов подготовить обращение в Государственную Думу РФ о
внесении изменений в законодательные акты с целью выделения средств
из Стабилизационного фонда РФ на капитальный ремонт объектов жилого
фонда.
4. Настоящее постановление
опубликовать в средствах массовой информации.
5. Настоящее постановление вступает в
силу с момента его опубликования.
6. Контроль за исполнением настоящего
постановления возложить на комитет городской Думы по городскому
хозяйству, экологии и рациональному использованию природных ресурсов.
Председатель городской
Думы
И.А.ПОЛЯШОВ
Мэр города
В.В.ПОРТНОВ
-
Приложение
к постановлению
городской Думы г. Дзержинска
от 15.03.2006 № 46
КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА Г. ДЗЕРЖИНСКА
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2006 -
2010 ГГ.
-
I. ВВЕДЕНИЕ
Целевой ориентир
преобразований в сфере ЖКХ, обусловленных государственной жилищной
политикой, - формирование рыночных отношений в отрасли, в которых
население позиционировано как полноценный участник. Для перехода
системы ЖКХ в конечное состояние, в целях обеспечения стабильной
работы системы в течение переходного периода необходимо активное
участие органов местного самоуправления в проведении преобразований.
Концепция развития
жилищно-коммунального хозяйства города Дзержинска представляет собой
основные направления деятельности администрации города в сфере
жилищно-коммунального хозяйства в рамках нового правового поля.
Период реализации мероприятий концепции находится в пределах 2006 -
2010 гг.
Основными целями Концепции являются
повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования
городской системы ЖКХ, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный
комплекс, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг.
Для достижения поставленных целей
необходимо решение следующих задач:
- проведение структурных
преобразований;
- совершенствование системы
управления ЖКХ;
- внедрение новой системы управления
жилищным фондом;
- оптимизация договорных отношений;
- формирование рыночных механизмов в
отрасли, развитие конкурентной среды;
- финансовое оздоровление отрасли,
повышение ее инвестиционной привлекательности;
- проведение работ по модернизации и
энерго- и ресурсосбережению в отрасли;
- совершенствование кадровой
политики.
II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ГОРОДА
2.1. Организационные,
технические, финансово-экономические и
социально-экономические аспекты
функционирования системы ЖКХ
Общая площадь
жилищного фонда города Дзержинска составляет 5,2 млн кв. м.
Теплоснабжение селитебной части города осуществляется от двух
основных источников: ОАО "Дзержинская ТЭЦ" и квартальных
котельных, использующих в качестве топлива природный газ.
Эксплуатацию 62 котельных осуществляют 2 предприятия: МП
"Теплоэнерго" и ООО "Нижегородтеплогаз". Из 44
котельных, эксплуатируемых ООО "Нижегородтеплогаз", 18
находятся в собственности ОАО "НТЭК", 26 - котельные
муниципальные, находящиеся в долгосрочной аренде у ОАО "НТЭК".
Кроме того, поставку тепловой энергии на объекты жилищного фонда
осуществляют ОАО "Канат" и ФГУП "Завод им. Я.М.
Свердлова".
Водоснабжение и водоотведение
осуществляет муниципальное предприятие ВКХ "Исток".
Протяженность инженерных
коммуникаций:
- тепловых сетей - 273,97 км (в
двухтрубном исчислении);
- водопроводных сетей - 408,645 км;
- канализационных сетей - 556,115 км.
Всего в жилищно-коммунальном
комплексе города Дзержинска осуществляют хозяйственную деятельность
12 муниципальных предприятий по следующим направлениям:
содержание и техническое обслуживание
жилищного фонда:
- МУП ЖКХ "Дирекция единого
заказчика";
- МП ЖКХ "Жилград";
- МП ЖКХ "Жилкомцентр";
- МП ЖКХ "Жилкомсервис" -
многоотраслевое предприятие в п. Пыра;
производство и передача тепловой
энергии:
- МП "Теплоэнерго";
- МУП "Теплосбыт";
- МП г. Дзержинска "Дзержинскэнерго"
- сдача в аренду имущества;
водоснабжение и водоотведение:
- МУП ВКХ "Исток";
- МУП "Комплекс" - сдача в
аренду имущества;
благоустройство и санитарная уборка
города:
- МУП "Жилсервис-9";
- МУП "Чкаловец";
расчетно-кассовый центр:
- МП "Планета".
Обороты денежных средств по 2005 году
составляют 1726,2 млн руб., в том числе по видам услуг:
- отопление и горячее водоснабжение -
761,8 млн руб.;
- водоснабжение и водоотведение -
591,0 млн руб.;
- содержание и ремонт жилья - 373,4
млн руб.
Постановлением Правительства
Нижегородской области от 10.11.2004 № 243 "О стандартах оплаты
жилья и коммунальных услуг по Нижегородской области на 2005 год"
для г. Дзержинска утвержден стандарт стоимости жилищно-коммунальных
услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в размере 33,78
руб./кв. м.
В 2004 году уровень оплаты населением
за ЖКУ составлял 90% от установленного размера оплаты услуг
предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Постановлением
администрации г. Дзержинска от 28.03.2005 № 439 "Об оплате
жилого помещения и коммунальных услуг с 1 апреля 2005 г."
уровень оплаты населением был увеличен до 100%.
Потребность в средствах на проведение
капитального ремонта жилищного фонда по результатам сплошного
обследования, проведенного в 2005 году, составляет 290,1 млн руб.
Ориентировочная потребность в
средствах на проведение капитального ремонта и реконструкции
коммунальной инфраструктуры составляет 1000 - 1200 млн руб., в том
числе:
- тепловые сети и оборудование - 300
- 400 млн руб.;
- сети водоснабжения и канализации -
700 - 800 млн руб.
Собираемость с населения за
жилищно-коммунальные услуги составляет по итогам 11 месяцев 2005 года
92%.
В системе ЖКХ города работают 5006
чел., в т.ч. административно-управленческий и линейный персонал - 883
чел., рабочие - 4123 чел. Среднемесячная заработная плата в
муниципальных предприятиях ЖКХ составляет по итогам 9 месяцев 2005
года 5013 руб.
В городе Дзержинске проживает 107320
семей, из них 11711 семей получают субсидии на оплату
жилищно-коммунальных услуг, что составляет 10,9% от общего числа
семей. С 01.10.2005 в городе осуществлен переход на
персонифицированные счета для перечисления гражданам субсидий.
Финансирование субсидий осуществляется в полном объеме.
С 2007 года в Нижегородской области
планируется переход на персонифицированные счета для предоставления
льгот по оплате ЖКУ.
В городе 14 муниципальных предприятий
находятся в различных стадиях процедуры банкротства и
производственной деятельности не ведут. В предбанкротном состоянии
находится ряд функционирующих предприятий: МУП ВКХ "Исток",
МУП "Теплоэнерго", МУП "Жилсервис-9".
2.2. Система
управления отраслью, договорные
и финансовые отношения
Структурным
подразделением администрации г. Дзержинска, курирующим вопросы
функционирования системы ЖХК, является управление
жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии с Положением об
управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации г.
Дзержинска, утвержденным постановлением администрации г. Дзержинска
от 08.01.2002 № 21-а, УЖКХ выполняет следующие основные функции:
- обеспечение общего
организационно-методического руководства и контроля за деятельностью
предприятий, учреждений и организаций ЖКХ;
- проведение мониторинга основных
аспектов деятельности предприятий, учреждений и организаций ЖКХ;
- на основании анализа технического
состояния ЖКХ г. Дзержинска формирование приоритетных направлений его
развития;
- формирование перечня приоритетных
объектов ЖКХ, строительство и реконструкция которых осуществляется за
счет средств городского бюджета и внебюджетных источников;
- разработка основ в политике
определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг
населения и подготовка предложений по их реализации. Организация
работ по пересмотру нормативов;
- участие в подготовке и проведении
конкурсов в сфере ЖКХ;
- осуществление контроля за
подготовкой объектов теплоэнергетического комплекса и
жилищно-коммунального назначения к работе в зимних условиях;
- осуществление контроля за
санитарным содержанием и эксплуатацией жилищного фонда и его
придомовых территорий и инженерной инфраструктуры;
- участие в реализации программы
демонополизации в сфере ЖКХ;
- обеспечение создания конкурентной
среды на рынке жилищно-коммунальных услуг;
- формирование эффективной системы
договорных отношений в ЖКХ;
- осуществление мероприятий по
внедрению самоуправления жилищным фондом путем организации
товариществ собственников жилья;
- осуществление мероприятий по
применению в системе ЖКХ эффективных материалов и ресурсосберегающих
технологий.
На территории города функционируют 4
управляющие компании, из которых одна (МП ЖКХ "Жилкомсервис"
- п. Пыра) является многоотраслевым предприятием, производящим все
виды ЖКУ, и три (МУП ЖКХ "ДЕЗ", МП ЖКХ "Жилград"
и МП ЖКХ "Жилкомцентр") совмещают в себе функции управления
жилфондом и выполнения работ по его содержанию и ремонту.
МУП ЖКХ "ДЕЗ" обслуживает
2231,7 тыс. кв. м жилья, МП ЖКХ "Жилград" - 1554,7 тыс. кв.
м и МП ЖКХ "Жилкомцентр" - 1375,8 тыс. кв. м.
В структуре данных предприятий
находится от 8 до 11 жилищно-эксплуатационных участков, обслуживающих
от 153,3 до 296,6 тыс. кв. м жилья.
Водоснабжение и водоотведение
осуществляются МУП ВКХ "Исток". Договоры на водоснабжение
жилищного фонда между данным предприятием и управляющими компаниями
отсутствуют. Расчеты ведутся напрямую с населением.
В процессе поставки тепловой энергии
на объекты жилищного фонда и социальной сферы участвуют следующие
предприятия: ОАО "Дзержинская ТЭЦ", ОАО "НТЭК",
ОАО "Канат", ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова", МУП
"Теплоэнерго", МП "Дзержинскэнерго". По состоянию
на 01.12.2005 между данными предприятиями и управляющим компаниями
заключены договоры энергоснабжения.
Функции по вывозу ТБО выполняют МП
"Чкаловец" и ООО "Лидер" по договорам с
управляющими компаниями.
Эксплуатацию лифтов и линий
диспетчерской связи и сигнализации осуществляют ООО "Горлифт",
ООО "Лифтсервис", ООО "Лифтремонт" по договорам с
управляющими компаниями.
Функции по благоустройству городских
территорий выполняет МП "Жилсервис-9" по договору со
структурным подразделением администрации города.
Функции по обеспечению расчетов с
населением за предоставленные ЖКУ выполняет МП ЖКХ "Планета"
по договорам с управляющим компаниями, МУП ВКХ "Исток", МУП
"ДТВА" и 26 ТСЖ (ЖСК).
Конкурентные отношения в сфере ЖКХ
города присутствуют в части определения подрядчиков по выполнению
работ по капитальному ремонту жилищного фонда, а также при закупке
жидкого топлива для обеспечения выработки тепловой энергии
муниципальными котельными.
2.3. Анализ
финансового состояния предприятий
жилищно-коммунального хозяйства
города
В целях объективной
оценки финансового состояния предприятий "ДЕЗ", "Жилград",
"Жилкомцентр", "Чкаловец" был проведен анализ
бухгалтерской отчетности по формам № 1 и № 2 за 9 месяцев 2005 года.
Анализ проводился по следующим
показателям:
- показатели платежеспособности;
- показатели рентабельности.
По показателю платежеспособности
оценку "неустойчивое" имеют муниципальные предприятия
"ДЕЗ", "Чкаловец". Оценку "относительно
устойчивое" по данному показателю имеют "Жилград",
"Жилкомцентр".
По показателю рентабельности все
рассматриваемые предприятия имеют оценку "кризисное".
2.4. Общие выводы
Анализируя
вышеперечисленные факторы, можно констатировать, что:
1. Финансовое состояние муниципальных
предприятий ЖКХ является неудовлетворительным, что является
следствием неадекватной тарифной и бюджетной политики, недостаточной
эффективности работы с населением в части взимания платежей за
предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
2. Действующая схема управления
системой ЖКХ недостаточно эффективна. Отсутствие разделения функций
заказчика и подрядчика приводит к тому, что реально сводятся к
минимуму стимулы по повышению качества предоставляемых услуг и
снижению затрат на их производство. Основная масса производственных
ситуаций разрешается при помощи административного ресурса.
3. Потенциально конкурентный сектор
рынка (содержание и ремонт жилищного фонда) монополизирован
существующими управляющими организациями.
4. Схема договорных отношений в части
поставки тепловой энергии изначально предполагает
несбалансированность доходной и расходной частей по данной услуге у
управляющих организаций.
5. Отсутствие договоров на
водоснабжение и водоотведение между ресурсоснабжающей организацией и
управляющими компаниями исключает эти компании из процесса оказания
данных услуг и не способствует повышению их качества.
Все вышеперечисленное свидетельствует
о необходимости системных преобразований в отрасли.
III. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ
НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЖКХ ГОРОДА
3.1. Системные
преобразования в отрасли ЖКХ
3.1.1. Структурные
преобразования
Необходимо разделить
рынок жилищно-коммунальных услуг на два сектора:
1. Сектор, монопольный по своей сути
(электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение,
газоснабжение).
2. Сектор, в рамках которого услуги
могут производиться в условиях рынка, с привлечением частных компаний
(обслуживание лифтов, вывоз ТБО, содержание жилья, работы по ремонту
жилищного фонда, в перспективе - управление жилищным фондом).
Учитывая недостаточную активность
собственников жилья по выбору способов управления, а также социальную
ответственность органов местного самоуправления за надлежащий уровень
обслуживания жилья и оказание коммунальных услуг населению города,
необходимо на первом этапе преобразований (1-е полугодие 2006 года)
сформировать инфраструктуру, условия для ее функционирования и
предпосылки для рыночных отношений в системе ЖКХ в рамках нового
жилищного законодательства.
На основании опыта реформирования ЖКХ
в городах РФ, Методических рекомендаций федеральных отраслевых
органов целесообразно начать преобразование структуры управления с
функционирования на территории города нескольких (2 - 4) управляющих
компаний (далее по тексту - УК), созданных в виде акционерных обществ
со 100-процентным участием муниципального образования. Дальнейшая
судьба этих компаний будет зависеть от решений собственников по
выбору способов управления.
В целях повышения эффективности
функционирования ЖКХ города требуется проведение следующих
мероприятий по следующим направлениям:
- из существующих жилищных
предприятий целесообразно выделить с созданием юридических лиц
подразделения, выполняющие производственные функции по содержанию и
ремонту жилья;
- муниципальный жилфонд,
расположенный в поселках городского округа, в силу его
незначительного объема, возможно закрепить за городскими УК либо
создать УК на группу поселков. В рамках проводимой работы по выбору
способа управления целесообразно собственникам жилья, расположенного
в поселках, рекомендовать непосредственное управление;
- муниципальную коммунальную
инфраструктуру в поселках, связанную с общегородскими сетями,
целесообразно закрепить за городскими коммунальными предприятиями;
- формирование системы договорных
отношений между заказчиком (управляющей организацией) и привлеченными
на конкурсной основе подрядчиками;
- многоотраслевое предприятие
"Жилкомсервис" целесообразно реорганизовать с образованием
на территории поселка Пыра филиала одной из УК. При этом имущество,
необходимое для производства коммунальных услуг, закрепить за
специализированными предприятиями;
- газовые и электрические сети,
принадлежащие муниципальному образованию, предлагается передать в
краткосрочную, а после государственной регистрации - в долгосрочную
аренду соответственно газоснабжающей организации и организации,
осуществляющей транспортировку электрической энергии;
- абонентские вводы по ХВС и
водоотведению целесообразно передать предприятию, оказывающему услуги
водоснабжения.
3.1.2. Изменения
имущественных отношений
В настоящее время
государственная политика направлена на приватизацию унитарных
предприятий, работающих в жилищно-коммунальном секторе, т.е. на
привлечение частного бизнеса в эту сферу, поскольку муниципальные
предприятия, по сути, не являются хозяйственно самостоятельными и не
имеют мотиваций для эффективного исполнения работ и предоставления
услуг.
При этом целесообразно
дифференцировать подходы к привлечению частного бизнеса в жилищный и
коммунальный сектора отрасли. В коммунальном секторе, ввиду его
монополизированности, представляется наиболее эффективной смешанная
форма хозяйствования через создание акционерных обществ с участием
муниципального образования и частного бизнеса. В жилищном секторе, по
причине его потенциальной конкурентности, целесообразно привлечение в
перспективе частных предприятий на конкурсной основе.
На сегодняшний день муниципальные
предприятия жилищно-коммунального комплекса имеют, как правило,
имущество, которое было передано им в хозяйственное ведение. При этом
недвижимое имущество не только не имеет государственной регистрации,
но и в большинстве случаев технических и правоустанавливающих
документов, которые позволили бы произвести такую регистрацию.
Имущество в основной своей массе не имеет адекватной оценки, сильно
изношено и требует реконструкции и модернизации.
При изменении организационно-правовой
формы предприятий целесообразно проведение ряда процедур, в том числе
инвентаризации имущества и регистрации права собственности на него,
поэтому на подготовительном этапе необходимо выполнение данных
мероприятий.
В целях привлечения инвестиций
имущество может передаваться в долгосрочную аренду, концессию либо в
качестве вклада в соответствующее акционерное общество.
В связи с изменениями налогового
законодательства, во избежание двойного налогообложения и в целях
проведения мероприятий по оптимизации функционирования предприятий
ЖКХ проводится работа по изъятию муниципальных жилых помещений,
придомовых объектов коммунальной инфраструктуры в муниципальную
казну.
3.1.3.
Совершенствование системы управления отраслью
Для эффективного
управления отраслью необходимо создать условия для перехода от
прямого администрирования к выполнению функций по созданию
организационных условий, обеспечивающих устойчивое функционирование
отрасли, экономических предпосылок для привлечения инвестиций в
отрасль, развития рыночных механизмов, оптимизации договорных
отношений, контроля за функционированием системы ЖКХ. (Примечание:
контроль качества жилищно-коммунальных услуг - компетенция субъекта
РФ и относится к сфере Государственной жилищной инспекции.)
Для обеспечения функций управления на
начальном этапе преобразований необходимо сформировать комплексную
систему мониторинга производственно-экономической деятельности
предприятий ЖКХ, систему индикаторов, характеризующих состояние
отрасли (показатель аварийности, выполнение производственных программ
предприятий, соблюдение объемов по текущему и капитальному ремонту,
мониторинг технического состояния жилищного фонда и т.д.).
Деятельность управляющих жилищных
организаций - это деятельность по управлению конкретным
многоквартирным домом. Переход к пообъектному управлению означает
отмену перераспределения платежей за жилищные и коммунальные услуги
между многоквартирными домами, перекрестного субсидирования одних
собственников жилья другими, переход к контролю собственников за
деятельностью управляющей организации. Цена работ по управлению жилым
домом и предоставлению услуг по содержанию и ремонту жилья должна
формироваться индивидуально для каждого дома с учетом технологических
особенностей, состояния дома, дисциплины платежей и других
параметров. Это означает, что на каждое многоквартирное здание должны
быть отдельные договоры на содержание и ремонт жилья, а также
договоры ресурсоснабжения (тепло-, водоснабжения и водоотведения).
Пообъектное управление позволяет
проконтролировать целевое использование платежей собственников жилья
в разных домах, обеспечивает зависимость стоимости управления от
объемов выполняемых работ. Управление на уровне каждого дома
позволяет сравнивать работы, выполняемые разными УК, создает условия
для развития конкуренции в сфере управления жильем, привлечения
инвестиций в жилищный сектор.
Обеспечение формирования
инфраструктуры, необходимой для обеспечения жителей города
жилищно-коммунальными услугами, является одной из основных задач,
стоящих перед органами местного самоуправления на переходный период.
Очень важный вопрос касается участия
граждан в процессе принятия решений в сфере жилищного хозяйства как
субъекта управления. Органы местного самоуправления могут участвовать
в повышении стабильности жилищной ситуации путем поддержки процесса
создания жилищных ассоциаций и/или жилищных кооперативов, разработок
информационно-методических материалов и рекомендаций. Деятельность
органов местного самоуправления должна быть сфокусирована на проблеме
укрепления и формирования структур - ассоциаций домовладельцев,
которые представляют интересы всех домовладельцев и защищают права
потребителей коммунальных услуг.
Снижение качества жилищных услуг
обусловливает необходимость создания альтернативных форм жилищного
обслуживания, одна из которых могла бы быть обеспечена и организована
через жилищные ассоциации.
Организация жилищных ассоциаций может
сопровождаться созданием органов территориального общественного
самоуправления, что будет способствовать привлечению альтернативных
источников финансирования для развития жилищной сферы, более
эффективно и рационально управлять жилищным фондом, контролировать
расходы по обслуживанию и ремонтным работам.
3.1.4. Внедрение
новой системы управления жилищным фондом
В сфере управления
жилищным фондом следует выделить следующие основные проблемы:
1. Высокий износ жилищного фонда, к
которому привели следующие причины:
- отсутствие конкуренции в сфере
управления жилыми домами;
- высокая административная
зависимость существующих жилищных предприятий от администрации
города;
- недостаточный объем средств на снос
ветхого и аварийного жилья, при одновременном выделении бюджетных
средств на ипотечное кредитование и субсидии.
2. Низкий уровень качества жилищных
услуг, чему способствуют:
- отстранение населения от управления
общим имуществом, контроля за качеством и объемами предоставляемых
услуг;
- отсутствие у населения информации
об объемах и качестве предоставляемых жилищных услуг;
- отсутствие системы мониторинга
состояния жилищного фонда.
3. Низкий уровень предоставления
коммунальных услуг, чему способствуют:
- отсутствие приборов учета и
регулирования потребления коммунальных услуг на уровне дома и на
уровне квартиры;
- отсутствие мотиваций обслуживающих
жилфонд предприятий контролировать качество и объемы предоставления
КУ.
4. Низкая платежная дисциплина
населения, что обусловлено следующим:
- слабая мотивация у муниципального
предприятия по повышению сбора платежей с населения;
- низкое качество жилищных и
коммунальных услуг;
- неудовлетворительная
социально-экономическая обстановка в городе.
Для стабилизации ситуации
целесообразна реализация следующих мероприятий:
1. Отказ от административных мер
управления, формирование конкурентной среды в сфере управления жилыми
домами.
2. Введение пообъектного управления и
пообъектных договоров управления с указанием объемов работ и перечня
предоставляемых услуг (в соответствии с нормами Жилищного кодекса).
3. Привлечение собственников жилых
помещений к управлению общим имуществом в многоквартирных домах.
4. Формирование механизмов
привлечения внебюджетных средств для капитального ремонта жилых
домов, проведения мероприятий по энергосбережению в домах и в жилых
помещениях.
5. Привлечение кредитных средств для
сноса ветхого и аварийного жилищного фонда.
6. Формирование экономических
стимулов эффективного управления домами путем заключения договоров
управления жилыми домами на среднесрочный период (3 - 5 лет).
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ
собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из
способов управления многоквартирным домом (см. рис. 1):
1) непосредственное управление
собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом
собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным
специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей
организацией.
┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ ┌──────────────────────────────────────────┐
│
│ │ Способы
управления многоквартирным домом │
│
│ └────────────────────┬─────────────────────┘
│
│ │
│
│
├─────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│
│ \/
│
│
│ ┌──────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │ Способ
управления выбирается на общем собрании │
│ │
│ │ собственников
помещений в многоквартирном │
│ │
│ │ доме
либо в форме заочного голосования │
│ │
│ └───┬─────────────────────┬───────────────────────┬┘
│ │
│ │ │
│ │
│
│ \/
\/ \/
\/ │
│┌────────────────┐
┌────────────────────────────┐
┌────────────┐
┌────────────────────────────────────────────┐│
││Непосредственное│
│Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК │ │Управление │
│ Органы местного самоуправления на ││
││ управление │
│или иным специализированным │ │управляющей │
│ открытом конкурсе выбирают управляющую ││
│└────────────────┘
│потребительским
кооперативом│ │организацией│ │организацию,
если до 01.01.2007 собственники││
│ └────────────────────────────┘
└────────────┘
│самостоятельно не
выбрали способ управления ││
│
│ либо не
реализовали ранее принятое решение ││
│
│ о выборе
способа управления ││
│
└────────────────────────────────────────────┘│
└──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘
Рис. 1. Способы
управления многоквартирными домами
В г. Дзержинске
правовые нормы ЖК РФ, касающиеся управления многоквартирными домами,
целесообразно реализовывать следующим образом.
Первый способ управления необходимо
применять в малоквартирных домах. Договорные отношения при данном
способе управления могут формироваться по двум вариантам, приведенным
на рис. 2 и 3.
Второй способ управления наиболее
применим для ТСЖ, образованных во вновь построенных жилых домах; при
этом в качестве управляющей организации целесообразно выступать
организации-застройщику. Также целесообразно применение данного
способа управления в домах с малым сроком эксплуатации. Договорные
отношения при данном способе управления приведены на рис. 4.
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Непосредственное
управление многоквартирным │
│ домом
собственниками помещений │
│
│
│
1-й
вариант │
│
│
│
┌───────────────────────────────────────────────────┐
│
│ │
Решение общего собрания
собственников │ │
│ │
помещений о непосредственном
управлении либо │ │
│ │решение
собственников помещений о непосредственном │ │
│ │
управлении в форме заочного
голосования │ │
│
└────────────────────────────────┬──────────────────┘
│
│
\/
│
│
┌──────────────┐
│
│
│ Договор на
│ │
│
┌───>│предоставление├──┐
│
│
│ │ коммунальных
│ │ │
│
┌───────────┐
│ │ услуг
│ │ │
│
│Собственник├─────┘
└──────────────┘
│ │
│
└──────┬────┘
/\ │
│
│
┌──────────┼─────────────────────┤
│ │
│ │
\/ │
│ │
│ │
┌──────────────┐
│ │ │
│ │ │
Договор на │
│ │ │
│ ┌───────────┐
│ │предоставление│
│ │ │
│ │Собственник├─────────────┘
│ коммунальных │ │ │
│
│ └────┬──────┘
│ услуг
│ │ │ │
│┌───────────┐
│ └─────┬────────┘
│ │ │
││Собственник├────────────┼───────────────────────────────┼─────────────────────┘
│ │
│└─────┬─────┘
│ │
│ │
│ │ │
│ │ │
│ \/
\/ │
│ │
│┌──────────────┐
┌──────────────┐
│ │
│
││ Договор на │
│ Договор на │ │
│ │
││предоставление│
│предоставление│ │
│ │
││ коммунальных │
│ коммунальных │ │
│ │
││ услуг │
│ услуг │ │
│ │
│└─────┬────────┘
└─────┬────────┘
│ │
│
│ │ │
│ │ │
│ \/
\/ \/ \/
│
│┌────────────────────────────────────────────────────────────┐
┌─────────────────────────┐│
││ Ресурсоснабжающая
организация │ │Обслуживающая
организация││
│└────────────────────────────────────────────────────────────┘
└─────────────────────────┘│
└─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘
-
Рис. 2. Первый
вариант договорных отношений
при непосредственном управлении
многоквартирным
домом собственниками помещений
-
┌──────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Непосредственное
управление многоквартирным │
│ домом
собственниками помещений │
│
│
│ 2-й
вариант │
│
│
│ ┌───────────┐
┌───────────┐
┌───────────┐
│
│ │Собственник│
│Собственник│ │Собственник│
│
│ └─────┬─────┘
└─────┬─────┘
└─────┬─────┘
│
│ │ │ │
│
│ \/
\/ \/ │
│ ┌──────────────────────────────────────────────────┐
│
│ │ Решение
общего собрания собственников │ │
│ │ помещений о
непосредственном управлении либо │ │
│ │решение
собственников помещений о непосредственном│ │
│ │ управлении в
форме заочного голосования │ │
│ └────────────────────────┬─────────────────────────┘
│
│ │
│
│ \/
│
│ ┌───────────────────────────────────────────┐
│
│ │Уполномоченное
лицо (один из собственников │ │
│ │ либо иное
лицо), действующее на основании │ │
│ │доверенностей
от не менее 50% собственников│ │
│ └──────┬───────────────────────────────┬────┘
│
│ │ │
│
│ \/
\/ │
│ ┌──────────────┐
┌──────────────┐
│
│ │ Договор на
│ │ Договор на │ │
│ │предоставление│
│предоставление│ │
│ │ коммунальных
│ │ жилищных │ │
│ │ услуг
│ │ услуг │ │
│ └───────┬──────┘
└──────┬───────┘
│
│ │ │
│
│ \/
\/ │
│┌─────────────────────────────┐
┌─────────────────────────────┐│
││Ресурсоснабжающая
организация│ │ Обслуживающая организация ││
│└─────────────────────────────┘
└─────────────────────────────┘│
└──────────────────────────────────────────────────────────────────┘
-
Рис. 3. Второй
вариант договорных отношений при
непосредственном управлении
многоквартирным домом
собственниками помещений
-
┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│
┌────────────────────────────────┐│
│ │Решение
о создании ТСЖ на общем ││
│ │собрании
собственников помещений││
│ │в
многоквартирном доме либо по ││
│ │процедуре
заочного голосования ││
│
└────────────────┬───────────────┘│
│ │
│
│ ┌───────────────────┐
\/
│
│ │ Собственники
│ ┌──────────┐
┌───────────────────────────┐
│
│ │ помещений в
├────>│ Договор ├────>│
ТСЖ │ │
│ │ многоквартирном
│ │управления│
└─┬─┬──┬─────────────┬──────┘
│
│ │доме - не члены
ТСЖ│ └──────────┘
│ │ │ │ │
│ └───────────────────┘
┌────────────────────┘
│ │ │ │
│ ┌────────────────┘
┌────────────────────┘┌─┘
┌─┘ │
│ \/
\/ \/ \/ │
│ ┌──────────┐
┌──────────┐
┌──────────────┐
┌──────────────┐
│
│ │ Договор │
│ Договор │ │ Договор на │ │
Договор на │ │
│ │управления│
│управления│ │предоставление│
│предоставление│ │
│ └────┬─────┘
└─────┬────┘
│ коммунальных │
│ жилищных │ │
│ │ │ │
услуг │ │
услуг │ │
│ │ │
└──────┬───────┘
└───────┬──────┘
│
│ \/
\/ \/ \/ │
│┌─────────────────┐
┌───────────┐
┌─────┐
┌──────┐ │
││ Управляющая
│ │Управляющая│ │ РСО │
│ ОО │ │
││ организация
│ │организация│ └─────┘
└──────┘
│
││(эксплуатирующая)│
└────┬────┬─┘
│
│└───────┬─────────┘
│ │ │
│ │ │ └───────────────┐
│
│ \/
\/ \/ │
│ ┌──────────────┐
┌──────────────┐
┌──────────────┐
│
│ │ Договор на │
│ Договор на │ │ Договор на │
│
│ │предоставление│
│предоставление│ │предоставление│
│
│ │ коммунальных │
│ жилищных │ │ коммунальных │
│
│ │ | 
