Законодательство
Нижегородская область

Ардатов
Арзамас
Арья
Балахна
Богородск
Большое Мурашкино
Бор
Бутурлино
Варнавино
Вахтан
Вача
Ветлуга
Вознесенское
Володарск
Ворсма
Воскресенское
Выездное
Выкса
Городец
Гремячево
Дальнее Константиново
Дзержинск
Дивеево
Досчатое
Желнино
Заволжье
Княгинино
Ковернино
Красные Баки
Кстово
Кулебаки
Лукоянов
Лысково
Макарьево
Навашино
Нижегородская область
Нижний Новгород
Павлово
Первомайск
Первомайский
Перевоз
Пижма
Пильна
Пыра
Саров
Сатис
Семёнов
Сергач
Смолино
Сокольское
Сосновское
Сухобезводное
Тонкино
Тоншаево
Урень
Чкаловск
Шаранга
Шатки
Шахунья
Шиморское

Законы
Постановления
Распоряжения
Определения
Решения
Положения
Приказы
Все документы
Указы
Уставы
Протесты
Представления






Нижегородская03a.html.2318
Нижегородская


ПОСТАНОВЛЕНИЕ Городской Думы г.
Дзержинска от 15.03.2006 № 46


"О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ЖКХ"


(Вместе с "КОНЦЕПЦИЕЙ РАЗВИТИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА Г. ДЗЕРЖИНСКА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
НА 2006 - 2010 ГГ.")


Официальная публикация в СМИ:


"Горожане", № 12(153),
30.03.2006 (начало),


"Горожане", № 13(154),
06.04.2006 (продолжение),


"Горожане", № 14(155),
13.04.2006 (окончание)



Вступает в силу с момента
опубликования (пункт 5 данного документа).






ГОРОДСКАЯ ДУМА
ГОРОДА ДЗЕРЖИНСКА




ПОСТАНОВЛЕНИЕ


от 15 марта 2006 г. № 46




О КОНЦЕПЦИИ
РАЗВИТИЯ ЖКХ




В целях повышения
эффективности, устойчивости и надежности функционирования
жилищно-коммунального комплекса города Дзержинска, улучшения качества
жилищно-коммунальных услуг, привлечения инвестиций в
жилищно-коммунальный комплекс, в соответствии с Жилищным кодексом
Российской Федерации, Федеральным законом от 6 октября 2003 года N
131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации", статьей 38 Устава города Дзержинска
городская Дума постановляет:


1. Одобрить прилагаемую Концепцию
развития жилищно-коммунального хозяйства г. Дзержинска Нижегородской
области на 2006 - 2010 гг.


2. Рекомендовать администрации города
обеспечить поэтапную реализацию Концепции развития
жилищно-коммунального хозяйства г. Дзержинска Нижегородской области
на 2006 - 2010 гг.


3. Поручить комитету городской Думы
по городскому хозяйству, экологии и рациональному использованию
природных ресурсов подготовить обращение в Государственную Думу РФ о
внесении изменений в законодательные акты с целью выделения средств
из Стабилизационного фонда РФ на капитальный ремонт объектов жилого
фонда.


4. Настоящее постановление
опубликовать в средствах массовой информации.


5. Настоящее постановление вступает в
силу с момента его опубликования.


6. Контроль за исполнением настоящего
постановления возложить на комитет городской Думы по городскому
хозяйству, экологии и рациональному использованию природных ресурсов.




Председатель городской
Думы


И.А.ПОЛЯШОВ




Мэр города


В.В.ПОРТНОВ














Приложение


к постановлению


городской Думы г. Дзержинска


от 15.03.2006 № 46




КОНЦЕПЦИЯ


РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА Г. ДЗЕРЖИНСКА


НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2006 -
2010 ГГ.






I. ВВЕДЕНИЕ




Целевой ориентир
преобразований в сфере ЖКХ, обусловленных государственной жилищной
политикой, - формирование рыночных отношений в отрасли, в которых
население позиционировано как полноценный участник. Для перехода
системы ЖКХ в конечное состояние, в целях обеспечения стабильной
работы системы в течение переходного периода необходимо активное
участие органов местного самоуправления в проведении преобразований.


Концепция развития
жилищно-коммунального хозяйства города Дзержинска представляет собой
основные направления деятельности администрации города в сфере
жилищно-коммунального хозяйства в рамках нового правового поля.
Период реализации мероприятий концепции находится в пределах 2006 -
2010 гг.


Основными целями Концепции являются
повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования
городской системы ЖКХ, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный
комплекс, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг.


Для достижения поставленных целей
необходимо решение следующих задач:


- проведение структурных
преобразований;


- совершенствование системы
управления ЖКХ;


- внедрение новой системы управления
жилищным фондом;


- оптимизация договорных отношений;


- формирование рыночных механизмов в
отрасли, развитие конкурентной среды;


- финансовое оздоровление отрасли,
повышение ее инвестиционной привлекательности;


- проведение работ по модернизации и
энерго- и ресурсосбережению в отрасли;


- совершенствование кадровой
политики.




II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ГОРОДА




2.1. Организационные,
технические, финансово-экономические и


социально-экономические аспекты
функционирования системы ЖКХ




Общая площадь
жилищного фонда города Дзержинска составляет 5,2 млн кв. м.
Теплоснабжение селитебной части города осуществляется от двух
основных источников: ОАО "Дзержинская ТЭЦ" и квартальных
котельных, использующих в качестве топлива природный газ.
Эксплуатацию 62 котельных осуществляют 2 предприятия: МП
"Теплоэнерго" и ООО "Нижегородтеплогаз". Из 44
котельных, эксплуатируемых ООО "Нижегородтеплогаз", 18
находятся в собственности ОАО "НТЭК", 26 - котельные
муниципальные, находящиеся в долгосрочной аренде у ОАО "НТЭК".
Кроме того, поставку тепловой энергии на объекты жилищного фонда
осуществляют ОАО "Канат" и ФГУП "Завод им. Я.М.
Свердлова".


Водоснабжение и водоотведение
осуществляет муниципальное предприятие ВКХ "Исток".


Протяженность инженерных
коммуникаций:


- тепловых сетей - 273,97 км (в
двухтрубном исчислении);


- водопроводных сетей - 408,645 км;


- канализационных сетей - 556,115 км.


Всего в жилищно-коммунальном
комплексе города Дзержинска осуществляют хозяйственную деятельность
12 муниципальных предприятий по следующим направлениям:


содержание и техническое обслуживание
жилищного фонда:


- МУП ЖКХ "Дирекция единого
заказчика";


- МП ЖКХ "Жилград";


- МП ЖКХ "Жилкомцентр";


- МП ЖКХ "Жилкомсервис" -
многоотраслевое предприятие в п. Пыра;


производство и передача тепловой
энергии:


- МП "Теплоэнерго";


- МУП "Теплосбыт";


- МП г. Дзержинска "Дзержинскэнерго"
- сдача в аренду имущества;


водоснабжение и водоотведение:


- МУП ВКХ "Исток";


- МУП "Комплекс" - сдача в
аренду имущества;


благоустройство и санитарная уборка
города:


- МУП "Жилсервис-9";


- МУП "Чкаловец";


расчетно-кассовый центр:


- МП "Планета".


Обороты денежных средств по 2005 году
составляют 1726,2 млн руб., в том числе по видам услуг:


- отопление и горячее водоснабжение -
761,8 млн руб.;


- водоснабжение и водоотведение -
591,0 млн руб.;


- содержание и ремонт жилья - 373,4
млн руб.


Постановлением Правительства
Нижегородской области от 10.11.2004 № 243 "О стандартах оплаты
жилья и коммунальных услуг по Нижегородской области на 2005 год"
для г. Дзержинска утвержден стандарт стоимости жилищно-коммунальных
услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в размере 33,78
руб./кв. м.


В 2004 году уровень оплаты населением
за ЖКУ составлял 90% от установленного размера оплаты услуг
предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Постановлением
администрации г. Дзержинска от 28.03.2005 № 439 "Об оплате
жилого помещения и коммунальных услуг с 1 апреля 2005 г."
уровень оплаты населением был увеличен до 100%.


Потребность в средствах на проведение
капитального ремонта жилищного фонда по результатам сплошного
обследования, проведенного в 2005 году, составляет 290,1 млн руб.


Ориентировочная потребность в
средствах на проведение капитального ремонта и реконструкции
коммунальной инфраструктуры составляет 1000 - 1200 млн руб., в том
числе:


- тепловые сети и оборудование - 300
- 400 млн руб.;


- сети водоснабжения и канализации -
700 - 800 млн руб.


Собираемость с населения за
жилищно-коммунальные услуги составляет по итогам 11 месяцев 2005 года
92%.


В системе ЖКХ города работают 5006
чел., в т.ч. административно-управленческий и линейный персонал - 883
чел., рабочие - 4123 чел. Среднемесячная заработная плата в
муниципальных предприятиях ЖКХ составляет по итогам 9 месяцев 2005
года 5013 руб.


В городе Дзержинске проживает 107320
семей, из них 11711 семей получают субсидии на оплату
жилищно-коммунальных услуг, что составляет 10,9% от общего числа
семей. С 01.10.2005 в городе осуществлен переход на
персонифицированные счета для перечисления гражданам субсидий.
Финансирование субсидий осуществляется в полном объеме.


С 2007 года в Нижегородской области
планируется переход на персонифицированные счета для предоставления
льгот по оплате ЖКУ.


В городе 14 муниципальных предприятий
находятся в различных стадиях процедуры банкротства и
производственной деятельности не ведут. В предбанкротном состоянии
находится ряд функционирующих предприятий: МУП ВКХ "Исток",
МУП "Теплоэнерго", МУП "Жилсервис-9".




2.2. Система
управления отраслью, договорные


и финансовые отношения




Структурным
подразделением администрации г. Дзержинска, курирующим вопросы
функционирования системы ЖХК, является управление
жилищно-коммунального хозяйства.


В соответствии с Положением об
управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации г.
Дзержинска, утвержденным постановлением администрации г. Дзержинска
от 08.01.2002 № 21-а, УЖКХ выполняет следующие основные функции:


- обеспечение общего
организационно-методического руководства и контроля за деятельностью
предприятий, учреждений и организаций ЖКХ;


- проведение мониторинга основных
аспектов деятельности предприятий, учреждений и организаций ЖКХ;


- на основании анализа технического
состояния ЖКХ г. Дзержинска формирование приоритетных направлений его
развития;


- формирование перечня приоритетных
объектов ЖКХ, строительство и реконструкция которых осуществляется за
счет средств городского бюджета и внебюджетных источников;


- разработка основ в политике
определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг
населения и подготовка предложений по их реализации. Организация
работ по пересмотру нормативов;


- участие в подготовке и проведении
конкурсов в сфере ЖКХ;


- осуществление контроля за
подготовкой объектов теплоэнергетического комплекса и
жилищно-коммунального назначения к работе в зимних условиях;


- осуществление контроля за
санитарным содержанием и эксплуатацией жилищного фонда и его
придомовых территорий и инженерной инфраструктуры;


- участие в реализации программы
демонополизации в сфере ЖКХ;


- обеспечение создания конкурентной
среды на рынке жилищно-коммунальных услуг;


- формирование эффективной системы
договорных отношений в ЖКХ;


- осуществление мероприятий по
внедрению самоуправления жилищным фондом путем организации
товариществ собственников жилья;


- осуществление мероприятий по
применению в системе ЖКХ эффективных материалов и ресурсосберегающих
технологий.


На территории города функционируют 4
управляющие компании, из которых одна (МП ЖКХ "Жилкомсервис"
- п. Пыра) является многоотраслевым предприятием, производящим все
виды ЖКУ, и три (МУП ЖКХ "ДЕЗ", МП ЖКХ "Жилград"
и МП ЖКХ "Жилкомцентр") совмещают в себе функции управления
жилфондом и выполнения работ по его содержанию и ремонту.


МУП ЖКХ "ДЕЗ" обслуживает
2231,7 тыс. кв. м жилья, МП ЖКХ "Жилград" - 1554,7 тыс. кв.
м и МП ЖКХ "Жилкомцентр" - 1375,8 тыс. кв. м.


В структуре данных предприятий
находится от 8 до 11 жилищно-эксплуатационных участков, обслуживающих
от 153,3 до 296,6 тыс. кв. м жилья.


Водоснабжение и водоотведение
осуществляются МУП ВКХ "Исток". Договоры на водоснабжение
жилищного фонда между данным предприятием и управляющими компаниями
отсутствуют. Расчеты ведутся напрямую с населением.


В процессе поставки тепловой энергии
на объекты жилищного фонда и социальной сферы участвуют следующие
предприятия: ОАО "Дзержинская ТЭЦ", ОАО "НТЭК",
ОАО "Канат", ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова", МУП
"Теплоэнерго", МП "Дзержинскэнерго". По состоянию
на 01.12.2005 между данными предприятиями и управляющим компаниями
заключены договоры энергоснабжения.


Функции по вывозу ТБО выполняют МП
"Чкаловец" и ООО "Лидер" по договорам с
управляющими компаниями.


Эксплуатацию лифтов и линий
диспетчерской связи и сигнализации осуществляют ООО "Горлифт",
ООО "Лифтсервис", ООО "Лифтремонт" по договорам с
управляющими компаниями.


Функции по благоустройству городских
территорий выполняет МП "Жилсервис-9" по договору со
структурным подразделением администрации города.


Функции по обеспечению расчетов с
населением за предоставленные ЖКУ выполняет МП ЖКХ "Планета"
по договорам с управляющим компаниями, МУП ВКХ "Исток", МУП
"ДТВА" и 26 ТСЖ (ЖСК).


Конкурентные отношения в сфере ЖКХ
города присутствуют в части определения подрядчиков по выполнению
работ по капитальному ремонту жилищного фонда, а также при закупке
жидкого топлива для обеспечения выработки тепловой энергии
муниципальными котельными.




2.3. Анализ
финансового состояния предприятий


жилищно-коммунального хозяйства
города




В целях объективной
оценки финансового состояния предприятий "ДЕЗ", "Жилград",
"Жилкомцентр", "Чкаловец" был проведен анализ
бухгалтерской отчетности по формам № 1 и № 2 за 9 месяцев 2005 года.


Анализ проводился по следующим
показателям:


- показатели платежеспособности;


- показатели рентабельности.


По показателю платежеспособности
оценку "неустойчивое" имеют муниципальные предприятия
"ДЕЗ", "Чкаловец". Оценку "относительно
устойчивое" по данному показателю имеют "Жилград",
"Жилкомцентр".


По показателю рентабельности все
рассматриваемые предприятия имеют оценку "кризисное".




2.4. Общие выводы




Анализируя
вышеперечисленные факторы, можно констатировать, что:


1. Финансовое состояние муниципальных
предприятий ЖКХ является неудовлетворительным, что является
следствием неадекватной тарифной и бюджетной политики, недостаточной
эффективности работы с населением в части взимания платежей за
предоставленные жилищно-коммунальные услуги.


2. Действующая схема управления
системой ЖКХ недостаточно эффективна. Отсутствие разделения функций
заказчика и подрядчика приводит к тому, что реально сводятся к
минимуму стимулы по повышению качества предоставляемых услуг и
снижению затрат на их производство. Основная масса производственных
ситуаций разрешается при помощи административного ресурса.


3. Потенциально конкурентный сектор
рынка (содержание и ремонт жилищного фонда) монополизирован
существующими управляющими организациями.


4. Схема договорных отношений в части
поставки тепловой энергии изначально предполагает
несбалансированность доходной и расходной частей по данной услуге у
управляющих организаций.


5. Отсутствие договоров на
водоснабжение и водоотведение между ресурсоснабжающей организацией и
управляющими компаниями исключает эти компании из процесса оказания
данных услуг и не способствует повышению их качества.


Все вышеперечисленное свидетельствует
о необходимости системных преобразований в отрасли.




III. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ
НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЖКХ ГОРОДА




3.1. Системные
преобразования в отрасли ЖКХ




3.1.1. Структурные
преобразования




Необходимо разделить
рынок жилищно-коммунальных услуг на два сектора:


1. Сектор, монопольный по своей сути
(электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение,
газоснабжение).


2. Сектор, в рамках которого услуги
могут производиться в условиях рынка, с привлечением частных компаний
(обслуживание лифтов, вывоз ТБО, содержание жилья, работы по ремонту
жилищного фонда, в перспективе - управление жилищным фондом).


Учитывая недостаточную активность
собственников жилья по выбору способов управления, а также социальную
ответственность органов местного самоуправления за надлежащий уровень
обслуживания жилья и оказание коммунальных услуг населению города,
необходимо на первом этапе преобразований (1-е полугодие 2006 года)
сформировать инфраструктуру, условия для ее функционирования и
предпосылки для рыночных отношений в системе ЖКХ в рамках нового
жилищного законодательства.


На основании опыта реформирования ЖКХ
в городах РФ, Методических рекомендаций федеральных отраслевых
органов целесообразно начать преобразование структуры управления с
функционирования на территории города нескольких (2 - 4) управляющих
компаний (далее по тексту - УК), созданных в виде акционерных обществ
со 100-процентным участием муниципального образования. Дальнейшая
судьба этих компаний будет зависеть от решений собственников по
выбору способов управления.


В целях повышения эффективности
функционирования ЖКХ города требуется проведение следующих
мероприятий по следующим направлениям:


- из существующих жилищных
предприятий целесообразно выделить с созданием юридических лиц
подразделения, выполняющие производственные функции по содержанию и
ремонту жилья;


- муниципальный жилфонд,
расположенный в поселках городского округа, в силу его
незначительного объема, возможно закрепить за городскими УК либо
создать УК на группу поселков. В рамках проводимой работы по выбору
способа управления целесообразно собственникам жилья, расположенного
в поселках, рекомендовать непосредственное управление;


- муниципальную коммунальную
инфраструктуру в поселках, связанную с общегородскими сетями,
целесообразно закрепить за городскими коммунальными предприятиями;


- формирование системы договорных
отношений между заказчиком (управляющей организацией) и привлеченными
на конкурсной основе подрядчиками;


- многоотраслевое предприятие
"Жилкомсервис" целесообразно реорганизовать с образованием
на территории поселка Пыра филиала одной из УК. При этом имущество,
необходимое для производства коммунальных услуг, закрепить за
специализированными предприятиями;


- газовые и электрические сети,
принадлежащие муниципальному образованию, предлагается передать в
краткосрочную, а после государственной регистрации - в долгосрочную
аренду соответственно газоснабжающей организации и организации,
осуществляющей транспортировку электрической энергии;


- абонентские вводы по ХВС и
водоотведению целесообразно передать предприятию, оказывающему услуги
водоснабжения.




3.1.2. Изменения
имущественных отношений




В настоящее время
государственная политика направлена на приватизацию унитарных
предприятий, работающих в жилищно-коммунальном секторе, т.е. на
привлечение частного бизнеса в эту сферу, поскольку муниципальные
предприятия, по сути, не являются хозяйственно самостоятельными и не
имеют мотиваций для эффективного исполнения работ и предоставления
услуг.


При этом целесообразно
дифференцировать подходы к привлечению частного бизнеса в жилищный и
коммунальный сектора отрасли. В коммунальном секторе, ввиду его
монополизированности, представляется наиболее эффективной смешанная
форма хозяйствования через создание акционерных обществ с участием
муниципального образования и частного бизнеса. В жилищном секторе, по
причине его потенциальной конкурентности, целесообразно привлечение в
перспективе частных предприятий на конкурсной основе.


На сегодняшний день муниципальные
предприятия жилищно-коммунального комплекса имеют, как правило,
имущество, которое было передано им в хозяйственное ведение. При этом
недвижимое имущество не только не имеет государственной регистрации,
но и в большинстве случаев технических и правоустанавливающих
документов, которые позволили бы произвести такую регистрацию.
Имущество в основной своей массе не имеет адекватной оценки, сильно
изношено и требует реконструкции и модернизации.


При изменении организационно-правовой
формы предприятий целесообразно проведение ряда процедур, в том числе
инвентаризации имущества и регистрации права собственности на него,
поэтому на подготовительном этапе необходимо выполнение данных
мероприятий.


В целях привлечения инвестиций
имущество может передаваться в долгосрочную аренду, концессию либо в
качестве вклада в соответствующее акционерное общество.


В связи с изменениями налогового
законодательства, во избежание двойного налогообложения и в целях
проведения мероприятий по оптимизации функционирования предприятий
ЖКХ проводится работа по изъятию муниципальных жилых помещений,
придомовых объектов коммунальной инфраструктуры в муниципальную
казну.




3.1.3.
Совершенствование системы управления отраслью




Для эффективного
управления отраслью необходимо создать условия для перехода от
прямого администрирования к выполнению функций по созданию
организационных условий, обеспечивающих устойчивое функционирование
отрасли, экономических предпосылок для привлечения инвестиций в
отрасль, развития рыночных механизмов, оптимизации договорных
отношений, контроля за функционированием системы ЖКХ. (Примечание:
контроль качества жилищно-коммунальных услуг - компетенция субъекта
РФ и относится к сфере Государственной жилищной инспекции.)


Для обеспечения функций управления на
начальном этапе преобразований необходимо сформировать комплексную
систему мониторинга производственно-экономической деятельности
предприятий ЖКХ, систему индикаторов, характеризующих состояние
отрасли (показатель аварийности, выполнение производственных программ
предприятий, соблюдение объемов по текущему и капитальному ремонту,
мониторинг технического состояния жилищного фонда и т.д.).


Деятельность управляющих жилищных
организаций - это деятельность по управлению конкретным
многоквартирным домом. Переход к пообъектному управлению означает
отмену перераспределения платежей за жилищные и коммунальные услуги
между многоквартирными домами, перекрестного субсидирования одних
собственников жилья другими, переход к контролю собственников за
деятельностью управляющей организации. Цена работ по управлению жилым
домом и предоставлению услуг по содержанию и ремонту жилья должна
формироваться индивидуально для каждого дома с учетом технологических
особенностей, состояния дома, дисциплины платежей и других
параметров. Это означает, что на каждое многоквартирное здание должны
быть отдельные договоры на содержание и ремонт жилья, а также
договоры ресурсоснабжения (тепло-, водоснабжения и водоотведения).


Пообъектное управление позволяет
проконтролировать целевое использование платежей собственников жилья
в разных домах, обеспечивает зависимость стоимости управления от
объемов выполняемых работ. Управление на уровне каждого дома
позволяет сравнивать работы, выполняемые разными УК, создает условия
для развития конкуренции в сфере управления жильем, привлечения
инвестиций в жилищный сектор.


Обеспечение формирования
инфраструктуры, необходимой для обеспечения жителей города
жилищно-коммунальными услугами, является одной из основных задач,
стоящих перед органами местного самоуправления на переходный период.


Очень важный вопрос касается участия
граждан в процессе принятия решений в сфере жилищного хозяйства как
субъекта управления. Органы местного самоуправления могут участвовать
в повышении стабильности жилищной ситуации путем поддержки процесса
создания жилищных ассоциаций и/или жилищных кооперативов, разработок
информационно-методических материалов и рекомендаций. Деятельность
органов местного самоуправления должна быть сфокусирована на проблеме
укрепления и формирования структур - ассоциаций домовладельцев,
которые представляют интересы всех домовладельцев и защищают права
потребителей коммунальных услуг.


Снижение качества жилищных услуг
обусловливает необходимость создания альтернативных форм жилищного
обслуживания, одна из которых могла бы быть обеспечена и организована
через жилищные ассоциации.


Организация жилищных ассоциаций может
сопровождаться созданием органов территориального общественного
самоуправления, что будет способствовать привлечению альтернативных
источников финансирования для развития жилищной сферы, более
эффективно и рационально управлять жилищным фондом, контролировать
расходы по обслуживанию и ремонтным работам.




3.1.4. Внедрение
новой системы управления жилищным фондом




В сфере управления
жилищным фондом следует выделить следующие основные проблемы:


1. Высокий износ жилищного фонда, к
которому привели следующие причины:


- отсутствие конкуренции в сфере
управления жилыми домами;


- высокая административная
зависимость существующих жилищных предприятий от администрации
города;


- недостаточный объем средств на снос
ветхого и аварийного жилья, при одновременном выделении бюджетных
средств на ипотечное кредитование и субсидии.


2. Низкий уровень качества жилищных
услуг, чему способствуют:


- отстранение населения от управления
общим имуществом, контроля за качеством и объемами предоставляемых
услуг;


- отсутствие у населения информации
об объемах и качестве предоставляемых жилищных услуг;


- отсутствие системы мониторинга
состояния жилищного фонда.


3. Низкий уровень предоставления
коммунальных услуг, чему способствуют:


- отсутствие приборов учета и
регулирования потребления коммунальных услуг на уровне дома и на
уровне квартиры;


- отсутствие мотиваций обслуживающих
жилфонд предприятий контролировать качество и объемы предоставления
КУ.


4. Низкая платежная дисциплина
населения, что обусловлено следующим:


- слабая мотивация у муниципального
предприятия по повышению сбора платежей с населения;


- низкое качество жилищных и
коммунальных услуг;


- неудовлетворительная
социально-экономическая обстановка в городе.


Для стабилизации ситуации
целесообразна реализация следующих мероприятий:


1. Отказ от административных мер
управления, формирование конкурентной среды в сфере управления жилыми
домами.


2. Введение пообъектного управления и
пообъектных договоров управления с указанием объемов работ и перечня
предоставляемых услуг (в соответствии с нормами Жилищного кодекса).


3. Привлечение собственников жилых
помещений к управлению общим имуществом в многоквартирных домах.


4. Формирование механизмов
привлечения внебюджетных средств для капитального ремонта жилых
домов, проведения мероприятий по энергосбережению в домах и в жилых
помещениях.


5. Привлечение кредитных средств для
сноса ветхого и аварийного жилищного фонда.


6. Формирование экономических
стимулов эффективного управления домами путем заключения договоров
управления жилыми домами на среднесрочный период (3 - 5 лет).


В соответствии со ст. 161 ЖК РФ
собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из
способов управления многоквартирным домом (см. рис. 1):


1) непосредственное управление
собственниками помещений в многоквартирном доме;


2) управление товариществом
собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным
специализированным потребительским кооперативом;


3) управление управляющей
организацией.




┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐


│ ┌──────────────────────────────────────────┐


│ │ Способы
управления многоквартирным домом │


│ └────────────────────┬─────────────────────┘


│ │



├─────────────────────────────────────────────────────────────────────┐


\/


│ ┌──────────────────────────────────────────────────┐
│ │


│ │ Способ
управления выбирается на общем собрании │
│ │


│ │ собственников
помещений в многоквартирном │
│ │


│ │ доме
либо в форме заочного голосования │
│ │


│ └───┬─────────────────────┬───────────────────────┬┘
│ │


│ │ │
│ │


\/
\/ \/
\/ │


│┌────────────────┐
┌────────────────────────────┐
┌────────────┐
┌────────────────────────────────────────────┐│


││Непосредственное│
│Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК │ │Управление │
│ Органы местного самоуправления на ││


││ управление │
│или иным специализированным │ │управляющей │
│ открытом конкурсе выбирают управляющую ││


│└────────────────┘
потребительским
кооперативом│ │организацией│ │организацию,
если до 01.01.2007 собственники││


│ └────────────────────────────┘
└────────────┘
самостоятельно не
выбрали способ управления ││



либо не
реализовали ранее принятое решение ││



о выборе
способа управления ││



└────────────────────────────────────────────┘│


└──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘




Рис. 1. Способы
управления многоквартирными домами




В г. Дзержинске
правовые нормы ЖК РФ, касающиеся управления многоквартирными домами,
целесообразно реализовывать следующим образом.


Первый способ управления необходимо
применять в малоквартирных домах. Договорные отношения при данном
способе управления могут формироваться по двум вариантам, приведенным
на рис. 2 и 3.


Второй способ управления наиболее
применим для ТСЖ, образованных во вновь построенных жилых домах; при
этом в качестве управляющей организации целесообразно выступать
организации-застройщику. Также целесообразно применение данного
способа управления в домах с малым сроком эксплуатации. Договорные
отношения при данном способе управления приведены на рис. 4.




┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐


Непосредственное
управление многоквартирным │


домом
собственниками помещений │





1-й
вариант │





┌───────────────────────────────────────────────────┐


│ │
Решение общего собрания
собственников │ │


│ │
помещений о непосредственном
управлении либо │ │


│ │решение
собственников помещений о непосредственном │ │


│ │
управлении в форме заочного
голосования │ │



└────────────────────────────────┬──────────────────┘



\/



┌──────────────┐



Договор на
│ │



┌───>│предоставление├──┐



│ │ коммунальных
│ │ │



┌───────────┐
│ │ услуг
│ │ │



Собственник├─────┘
└──────────────┘
│ │



└──────┬────┘
/\ │



┌──────────┼─────────────────────┤
│ │


│ │
\/ │
│ │


│ │
┌──────────────┐
│ │ │


│ │ │
Договор на │
│ │ │


│ ┌───────────┐
│ │предоставление│
│ │ │


│ │Собственник├─────────────┘
│ коммунальных │ │ │


│ └────┬──────┘
услуг
│ │ │ │


│┌───────────┐
│ └─────┬────────┘
│ │ │


││Собственник├────────────┼───────────────────────────────┼─────────────────────┘
│ │


│└─────┬─────┘
│ │
│ │


│ │ │
│ │ │


\/
\/ │
│ │


│┌──────────────┐
┌──────────────┐
│ │


││ Договор на │
│ Договор на │ │
│ │


││предоставление│
│предоставление│ │
│ │


││ коммунальных │
│ коммунальных │ │
│ │


││ услуг │
│ услуг │ │
│ │


│└─────┬────────┘
└─────┬────────┘
│ │


│ │ │
│ │ │


\/
\/ \/ \/


│┌────────────────────────────────────────────────────────────┐
┌─────────────────────────┐│


││ Ресурсоснабжающая
организация │ │Обслуживающая
организация││


│└────────────────────────────────────────────────────────────┘
└─────────────────────────┘│


└─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘






Рис. 2. Первый
вариант договорных отношений


при непосредственном управлении
многоквартирным


домом собственниками помещений






┌──────────────────────────────────────────────────────────────────┐


Непосредственное
управление многоквартирным │


домом
собственниками помещений │




2-й
вариант │




│ ┌───────────┐
┌───────────┐
┌───────────┐


│ │Собственник│
│Собственник│ │Собственник│


│ └─────┬─────┘
└─────┬─────┘
└─────┬─────┘


│ │ │ │


\/
\/ \/ │


│ ┌──────────────────────────────────────────────────┐


│ │ Решение
общего собрания собственников │ │


│ │ помещений о
непосредственном управлении либо │ │


│ │решение
собственников помещений о непосредственном│ │


│ │ управлении в
форме заочного голосования │ │


│ └────────────────────────┬─────────────────────────┘


│ │


\/


│ ┌───────────────────────────────────────────┐


│ │Уполномоченное
лицо (один из собственников │ │


│ │ либо иное
лицо), действующее на основании │ │


│ │доверенностей
от не менее 50% собственников│ │


│ └──────┬───────────────────────────────┬────┘


│ │ │


\/
\/ │


│ ┌──────────────┐
┌──────────────┐


│ │ Договор на
│ │ Договор на │ │


│ │предоставление│
│предоставление│ │


│ │ коммунальных
│ │ жилищных │ │


│ │ услуг
│ │ услуг │ │


│ └───────┬──────┘
└──────┬───────┘


│ │ │


\/
\/ │


│┌─────────────────────────────┐
┌─────────────────────────────┐│


││Ресурсоснабжающая
организация│ │ Обслуживающая организация ││


│└─────────────────────────────┘
└─────────────────────────────┘│


└──────────────────────────────────────────────────────────────────┘






Рис. 3. Второй
вариант договорных отношений при


непосредственном управлении
многоквартирным домом


собственниками помещений






┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐



┌────────────────────────────────┐│


│ │Решение
о создании ТСЖ на общем ││


│ │собрании
собственников помещений││


│ │в
многоквартирном доме либо по ││


│ │процедуре
заочного голосования ││



└────────────────┬───────────────┘│


│ │


│ ┌───────────────────┐
\/


│ │ Собственники
│ ┌──────────┐
┌───────────────────────────┐


│ │ помещений в
├────>│ Договор ├────>│
ТСЖ │ │


│ │ многоквартирном
│ │управления│
└─┬─┬──┬─────────────┬──────┘


│ │доме - не члены
ТСЖ│ └──────────┘
│ │ │ │ │


│ └───────────────────┘
┌────────────────────┘
│ │ │ │


│ ┌────────────────┘
┌────────────────────┘┌─┘
┌─┘ │


\/
\/ \/ \/ │


│ ┌──────────┐
┌──────────┐
┌──────────────┐
┌──────────────┐


│ │ Договор │
│ Договор │ │ Договор на │ │
Договор на │ │


│ │управления│
│управления│ │предоставление│
│предоставление│ │


│ └────┬─────┘
└─────┬────┘
коммунальных │
│ жилищных │ │


│ │ │ │
услуг │ │
услуг │ │


│ │ │
└──────┬───────┘
└───────┬──────┘


\/
\/ \/ \/ │


│┌─────────────────┐
┌───────────┐
┌─────┐
┌──────┐ │


││ Управляющая
│ │Управляющая│ │ РСО │
│ ОО │ │


││ организация
│ │организация│ └─────┘
└──────┘


││(эксплуатирующая)│
└────┬────┬─┘


│└───────┬─────────┘
│ │ │


│ │ │ └───────────────┐


\/
\/ \/ │


│ ┌──────────────┐
┌──────────────┐
┌──────────────┐


│ │ Договор на │
│ Договор на │ │ Договор на │


│ │предоставление│
│предоставление│ │предоставление│


│ │ коммунальных │
│ жилищных │ │ коммунальных │


│ │ услуг │
│ услуг │ │ услуг │


│ └──────┬───────┘
└──────┬───────┘
└──────┬───────┘


\/
\/ \/ │


│ ┌─────┐
┌──────┐
┌─────┐


│ │ РСО │
│ ОО │ │ РСО │


│ └─────┘
└──────┘
└─────┘


└──────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘






Рис. 4. Договорные
отношения при управлении многоквартирным


домом ТСЖ. (Условные сокращения: РСО
- ресурсоснабжающая


организация, ОО - обслуживающая
организация)




Действия органов
местного самоуправления в части стимулирования создания и
функционирования товариществ собственников жилья должны заключаться в
следующем:


На этапе формирования:


1. Содействие организации собраний:


1.1. Информационно-разъяснительная
работа с собственниками.


1.2. Участие в предварительном опросе
жителей по выбору способа управления.


1.3. Выявление организаций,
специализирующихся на управлении многоквартирными домами.


1.4. Содействие в предоставлении
документов, в которых зафиксирована информация о техническом
состоянии объекта (многоквартирного дома), его характеристиках.


1.5. Содействие в формировании
реестра собственников помещений с указанием доли каждого собственника
в общем имуществе дома.


1.6. Определение представителя
собственника муниципального жилья, его участие в собраниях.


1.7. Обеспечение предоставления
помещений для проведения общих собраний собственников (при
необходимости).


2. Содействие формированию ТСЖ:


2.1. Обеспечение передачи технической
документации на многоквартирный дом ТСЖ.


2.2. Проведение за счет средств
местного бюджета:


2.2.1. Государственной регистрации
муниципального имущества, технической инвентаризации и паспортизации
общего имущества многоквартирных домов.


2.2.2. Инвентаризации прав органов
местного самоуправления на общее имущество многоквартирных домов.


2.3. Содействие в оформлении
земельного участка.


На этапе функционирования:


1. Консультационно-методическая
помощь органам управления ТСЖ по всем аспектам его функционирования,
организация обучения и повышения квалификации руководства ТСЖ.


2. Предоставление ТСЖ средств из
местного бюджета на возвратной и безвозвратной основах на проведение
капитального ремонта.


3. Предоставление ТСЖ, созданным в
домах с высокой степенью износа, муниципальных гарантий для
привлечения кредитных ресурсов на проведение работ по капитальному
ремонту, погашение процентов по данным кредитам.


Сфера применения третьего способа
управления - управление управляющей компанией - весь остальной
жилищный фонд. При этом на начальном этапе в качестве УК
целесообразно использование муниципальных предприятий (или одного
МП), в рассматриваемой перспективе - сформировать АО для привлечения
инвестиций в ремонт жилищного фонда.


Схема договорных отношений при данном
способе управления отражена на рис. 5.


Для обеспечения реализации
собственниками жилых помещений права на выбор способа управления
органам местного самоуправления необходимо разработать методические
рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в
многоквартирных домах.




┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐


│ ┌───────────────────────────────┐


│ │ Решение
о выборе способа │ │


│ │ управления
управляющей │ │


│ │ компанией
на общем собрании │ │


│ │собственников
помещений либо по│ │


│ │процедуре
заочного голосования │ │


│ └──────────────┬────────────────┘


│ │


│ ┌─────────────────┐
\/


│ │ Собственники
│ ┌───────────────────────────┐


│ │ помещений в
├───────>│
Договор управления │ │


│ │ многоквартирном
│ └────────────┬──────────────┘


│ │ доме
│ │ │


│ └─────────────────┘
\/


│ ┌────────────────────┐


│ │Управляющая
компания│ │


│ └──┬─────────────┬───┘


│ │ │


│ │ │


\/
\/ │


│ ┌──────────────┐
┌──────────────┐


│ │ Договор
на │ │ Договор на │ │


│ │предоставление│
│предоставление│ │


│ │ жилищных
│ │ коммунальных │ │


│ │ услуг
│ │ услуг │ │


│ └──────┬───────┘
└───────┬──────┘


\/
\/ │


│ ┌────┐
┌──────┐


│ │ ОО
│ │ РСО │ │


│ └────┘
└──────┘


└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘






Рис. 5. Договорные
отношения при управлении


многоквартирным домом управляющей
компанией. (Условные


сокращения: РСО - ресурсоснабжающая
организация,


ОО - обслуживающая организация)




3.1.5. Оптимизация
договорных отношений




Существующая система
договорных отношений недостаточно эффективна. Если рассматривать
договорные отношения УК с населением, то необходимо отметить их
характерные особенности:


- номинальный характер договорных
отношений, когда нечетко сформулированы права, обязанности и
ответственность сторон (населения и УК) по отношению друг к другу;


- слабая активность по заключению
договоров с нанимателями жилья;


- влияние платежной дисциплины одних
граждан на качество оказания услуг другим гражданам;


- наличие прямых расчетов (договоров)
предприятия, оказывающего услуги водоснабжения и водоотведения с
населением, при которых ответственность ресурсоснабжающей организации
носит номинальный характер; при этом из схемы договорных отношений
исключены жилищно-эксплуатационные организации, участвующие в
процессе поставки услуг по водоснабжению и водоотведению;


- недостаточная согласованность
действий участников производственного процесса по поставке ЖКУ,
слабая конкретизация зоны ответственности каждого участника.


В части оптимизации договорных
отношений необходимо выделить следующие направления:


- формирование УК как контрагента
поставщиков коммунальных ресурсов. За состояние жилого здания в целом
и предоставление коммунальных услуг гражданам должна отвечать
управляющая организация, которой граждане вносят плату за содержание
и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги. УК
должна формировать договорные отношения с поставщиками энергоресурсов
в зависимости от полномочий, переданных ей собственниками;


- четкая регламентация
взаимоотношений между предприятиями ЖКХ в процессе поставки ЖКУ;


- отражение в договорах с населением
ответственности за некачественно предоставленные услуги, четкая
формулировка в договорах перечня работ по содержанию и ремонту жилья;


- внедрение системы страхования
рисков;


- в процессе производства услуги ГВС
необходимо теплоснабжающую организацию позиционировать как покупателя
холодной воды у ресурсоснабжающей организации и как продавца
комплексной услуги (вода + нагрев) управляющей компании.


Действующая и планируемая на
переходный период схемы договорных отношений приведены на рис. 6.




Рис. 6. Схемы
договорных и финансовых отношений


в ЖКХ г. Дзержинска




1. Существующая схема




┌───────────────┐
┌─────────────┐


МУП │
│МП "Чкаловец"│


│ │ "Теплоэнерго"
│ ┌───>│ ООО
"Лидер" │ │


Транспортировка│<──┐
│ │Вывоз ТБО │


│ │ тепловой
│ │ │ └─────────────┘


энергии │
│ │


│ ├───────────────┤
│ │ ┌─────────────┐
Ус- │


ОАО │
│ │ │ООО "Горлифт"│
лу-


Ус- │
"Дзержинская │ │ Оплата ├───>│
и др. │ ги │


лу- │ ТЭЦ"
│<──┤ услуг │ │Обслуживание


ги │
Поставка │ │ │ │ лифтов
│ │


тепловой │
│ │ └─────────────┘


│ │ энергии
│ │ │ │


├───────────────┤
│ │ ┌──────────┐


│ │ ОАО
"НТЭК" │ │ │ │
Прочие │ │


Поставка │
│ ├───>│поставщики│


│ │ тепловой
│ │ │ │ услуг │


энергии │
│ │ └──────────┘


│ ├───────────────┤
│ │ │


Другие │
│ │


│ │ поставщики
│ │ │ │


тепловой
│<──┤ │


│ │ энергии
│ │ │ │


└───────────────┘
│ │


\/ │
│ \/


└─────────────────────────┴──────────┴─────────────────────────┘






┌───────────────┐
┌───────────────┐
┌───────────────┐


МУП ЖКХ "ДЕЗ"
│ │ МП ЖКХ │ │ МП ЖКХ │


Наем │
│ "Жилкомцентр" │ │ "Жилград"


Содержание │
│ Наем │ │ Наем │


жилфонда │
│ Содержание │ │ Содержание │


Ремонт жилфонда│
│ жилфонда │ │ жилфонда │


└───────────────┘
Ремонт жилфонда│
│Ремонт жилфонда│


└───────────────┘
└───────────────┘





----------------------------------------------------------

/\



┌───────────────┐


│ │МУП
ВКХ "Исток"│


│ ┌─────────┐
Холодное │


│ │ МП
ЖКХ │ │водоснабжение │


│ │"Планета"│
│и канализация │


│ │ РКЦ
│ └───────────────┘


│ └───┬─────┘
/\


Оплата
Счета за │ Оплата


фактически
│ услуги │ фактически


оказанных
│ оказанных


услуг
\/ │ услуг


┌──────┴─────────────────────────────────┴──┐


НАСЕЛЕНИЕ


└───────────────────────────────────────────┘






2. Временная схема на
переходный период




┌────────────┐
┌───────┐


ОАО │
│МУП │ ┌─────────────┐


"Дзержинская│
│"Тепло-│ │ │Подрядчики
по│


ТЭЦ"
│<────┤сбыт" │
┌──>│ вывозу ТБО │


Поставка │
│Тран- │ │ │ └─────────────┘


тепловой │
│спор- │ │


энергии │
│тиров- │ │ │ ┌─────────────┐


├────────────┤
ка, │ Ус-
│ │ООО "Горлифт"│


ОАО "НТЭК" │
│опто- │ лу- │ ├──>│
и др. │


Поставка │<────┤вая
│ ги │ │Обслуживание │


тепловой │
│пере- │ │ │ │ лифтов │


энергии │
│про- │ │ └─────────────┘


├────────────┤
дажа │
│ │


Другие │
│теп- │ │ ┌──────────┐


поставщики │<────┤ловой
│ │ │ │ Прочие │


тепловой │
│энер- │ ├──>│поставщики│


энергии │
│гии │ │ │ │ услуг │


└────────────┘
└───────┘
│ └──────────┘


/\
│ │


│ │
┌───────────────┐


│ │ │ │
Предприятие, │


│ │ │
оказывающее │


└──────────┼────┼──>│
услуги по │


/\
│ │ холодному │


\/
│ │водоснабжению и│


│ │ │
водоотведению │


│ │
└───────────────┘


│ │


│ │
┌─────────────┐


┌────────┴──┐
│ │Подрядчики
по│


УПРАВЛЯЮЩИЕ│
└──>│обслуживанию │


КОМПАНИИ
│ │ жилья │


└───────────┘
└─────────────┘



/\ /\




│ │ Информация






│ │



\/


┌┼────────┐


РКЦ


└┬──────┬─┘



Оплата
Счета


фактически│
│ за услуги



оказанных


услуг │
\/


┌─┴───────┐


НАСЕЛЕНИЕ│


└─────────┘






3.1.6. Развитие
биллинга и информационных


систем управления в отрасли ЖКХ




Учитывая принцип
пообъектного управления, продиктованный Жилищным кодексом, необходимо
на базе расчетно-кассового центра сформировать систему учета
платежей, получаемых с населения в разрезе каждого объекта (дома) за
текущий, капитальный ремонт, наем, и расходов на текущий и
капитальный ремонт в целях приведения в соответствие платежей
собственников и нанимателей жилья с расходами по конкретному дому.


Кроме того, в целях подготовки к
переходу к конкурсной системе выбора управляющих компаний и
обслуживающих организаций необходимы формирование и постоянная
актуализация базы данных по техническим характеристикам жилищного
фонда.


Также целесообразна реализация
следующих перспективных мероприятий:


- инвентаризация коммунальных сетей и
оборудования. Создание электронного банка данных и систем
автоматизированного мониторинга состояния коммунальных сетей с
применением современных геоинформационных технологий;


- разработка и обеспечение
функционирования системы информационного обмена между предприятиями
ЖКХ и органами местного самоуправления;


- создание и поддержка в актуальном
состоянии электронного банка данных по всем предприятиям, работающим
в городской системе ЖКХ (в том числе поставщиков ЖКУ, управляющих
организаций, ТСЖ), их предложениям, условиям, тарифам, обслуживаемом
фонде;


- организация и обеспечение открытого
доступа всех участников рынка ЖКУ и органов власти к информационным
ресурсам, необходимым для принятия решений (нормативные акты в сфере
ЖКУ, банк данных предприятий ЖКХ, банк данных жилищного фонда,
информация о ценообразовании и т.д.).




3.1.7. Формирование
рыночных механизмов


и развитие конкурентной среды




Учитывая то, что
коммунальные предприятия города по своей сути являются монополистами,
рыночные отношения возможны лишь в сфере управления жильем и его
содержания и ремонта.


Для создания реального рынка в этой
сфере необходимо создание информационного ресурса, включающего в себя
сведения о технических характеристиках жилья, управляющих и
обслуживающих организациях, ценах и тарифах, критериальной оценке
качества и объемов выполняемых работ и др. При этом потенциальные
управляющие и обслуживающие жилье компании получат информацию о
состоянии объекта управления, что позволит сделать оценку необходимых
объемов работ и их стоимости, а собственники жилья получат
возможность выбора УК, основываясь на полученной информации.


В рамках реализации данного
направления перед органами местного самоуправления стоит задача
разработки критериев оценки УК для формирования мнения собственника
муниципального жилья на общих собраниях собственников помещений,
расположенных в многоквартирных домах, при выборе способа управления.


Кроме того, в целях снижения затрат
необходимо активизировать деятельность в сфере централизованных
закупок сырья и материалов через проведение конкурсов.




3.2. Финансовое
оздоровление отрасли




3.2.1. Бюджетирование




В рамках данного
направления планируется продолжение практики финансово-экономического
планирования через составление коммунальных бюджетов. При их
составлении необходимо обеспечивать принцип сбалансированности
доходов и расходов как в целом по всей системе ЖКХ, так и отдельно по
каждому предприятию.


Это направление деятельности
актуально в течение переходного периода реформы в отношении
предприятий, подведомственных органам местного самоуправления (МП или
АО с преобладающей долей муниципалитета).




3.2.2.
Совершенствование тарифной политики




В рамках реализации
данного направления, в целях приведения системы тарифообразования в
соответствие с нововведениями в законодательстве РФ необходимо:


1. Создать орган регулирования
тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса, для чего:


1.1. Определить статус органа, его
структуру.


1.2. Разработать нормативно-правовую
базу, регламентирующую деятельность органа.


2. При реализации тарифной политики
необходимо учитывать нововведения, обусловленные Федеральным законом
от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ "Об основах регулирования
тарифов организаций коммунального комплекса".




3.2.3. Контроль за
финансово-хозяйственной


деятельностью предприятий




Следует выделить
следующие направления деятельности администрации города по усилению
контроля за финансово-хозяйственной деятельностью предприятий ЖКХ:


1. Разработка критериев оценки
эффективности деятельности предприятий ЖКХ.


2. Формирование системы отчетности о
деятельности УК перед населением.


3. Совершенствование системы
отчетности о деятельности предприятий ЖКХ перед органом местного
самоуправления.




3.2.4. Оптимизация
расчетов с поставщиками энергоресурсов




С точки зрения
оптимизации расчетов представляется целесообразной реализация
следующих мероприятий:


1. Перевод расчетов с
монополистами-поставщиками тепловой энергии на равномерный режим (по
1/12) с включением в тариф на теплоэнергию затрат, связанных с
привлечением кредитных ресурсов на компенсацию возникающих кассовых
разрывов.


2. Децентрализация договоров на
поставку тепловой энергии по объектам-потребителям (жилым домам).


3. Внедрение приборного учета
потребления тепловой энергии.


4. Перевод объектов на альтернативные
источники теплоснабжения в случае целесообразности.


5. Завершение перевода населения на
прямые расчеты с энергоснабжающей организацией за потребленную
электроэнергию.


6. Передача муниципальных газовых
сетей в аренду либо их продажа газоснабжающей организации.




3.2.5. Создание
механизмов экономического стимулирования


снижения издержек на производство ЖКУ




Необходимо
разработать нормативно-правовую базу, позволяющую объектам тарифного
регулирования (предприятиям) сохранять в своем распоряжении и
использовать на развитие средства (или их часть), высвобожденные в
результате реализации мероприятий по снижению затрат на производство
ЖКУ (например - модернизация, энергосбережение и т.д.).




3.2.6. Повышение
уровня собираемости платежей с населения




В рамках реализации
данного направления развития ЖКХ необходимо разработать систему
работы с населением, включающую в себя анализ социальной структуры
неплательщиков и выработку для каждой социальной группы
индивидуального набора мер воздействия. Для этого необходимо
подготовить соответствующие Методические рекомендации для управляющих
компаний.




3.3. Модернизация
основных фондов и реализация


инвестиционных проектов по энерго-,
ресурсосбережению




В данной работе
необходимо выделить следующие приоритетные направления:


- формирование нормативной базы для
привлечения инвестиций в модернизацию объектов жилищного фонда и
коммунальной инфраструктуры;


- разработка схемы теплоснабжения
города;


- разработка системы учета
потребления ресурсов;


- продолжение реконструкции
муниципальных котельных и теплотрасс;


- балансировка гидравлического режима
тепловых сетей;


- перевод источников тепловой энергии
на альтернативные виды топлива;


- установка частотных регуляторов
скорости вращения насосов на системах ГВС и ХВС;


- установка пластинчатых
теплообменников на ЦТП;


- внедрение системы управления
уличным освещением;


- проведение
информационно-образовательной работы по направлению
"Энергосбережение".


Реализация указанных направлений
должна проводиться в рамках общегородской программы по
энергосбережению.




3.4.
Совершенствование кадровой политики в отрасли




Основными проблемами
в кадровом обеспечении функционирования отрасли являются:


- дефицит высококвалифицированных
кадров, рабочих, специалистов и управленцев;


- недостаточный профессиональный
уровень управленческих кадров высшего и среднего звена, их слабая
адаптированность к рыночным условиям;


- высокая текучесть кадров.


Главной стратегической целью является
создание эффективной системы кадрового обеспечения, способной
устойчиво функционировать в меняющихся условиях отрасли.


Для стабилизации ситуации, проведения
эффективной кадровой политики необходимо в течение переходного
периода реформирования, в период функционирования подведомственных
органам местного самоуправления предприятий ЖКХ:


1. Усилить работу по закреплению
кадров в отрасли, в т.ч.:


- повысить до уровня, определенного
отраслевым тарифным соглашением, оплату труда работников и
специалистов основных профессий в отрасли;


- расширить область распространения
системы оплаты труда, ориентированной на конечный результат;


- расширить социальные гарантии
работникам ЖКХ, обеспечить их реализацию (жилье, оздоровление, охрана
труда и т.п.).


2. Организовать краткосрочные курсы
повышения квалификации по актуальным проблемам отрасли для рабочих и
специалистов руководящего звена.


3. Организовать подготовку кадров
руководящего звена для товариществ собственников жилья.


Результатом реализации данных
мероприятий станет создание основы эффективной кадровой политики в
отрасли в рыночных условиях ее функционирования.


Основой кадровой политики в отрасли
должно стать исполнение отраслевого тарифного соглашения.




3.5.
Нормативно-правовое обеспечение и информационное


сопровождение преобразований в сфере
ЖКХ




В целях реализации
положений настоящей Концепции необходимо формирование и
совершенствование нормативно-правовой базы (в пределах полномочий
органов местного самоуправления) по следующим направлениям:


1. Совершенствование системы
управления ЖКХ города.


2. Привлечение инвестиций,
модернизация основных фондов.


3. Создание условий для управления
многоквартирными домами:


- обеспечение равных условий для
деятельности управляющих организаций независимо от
организационно-правовых форм;


- возможность предоставления
управляющим организациям, товариществам собственников жилья, либо
жилищным кооперативам, или иным специализированным потребительским
кооперативам бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных
домов;


- содействие повышению уровня
квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами,
и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую
деятельность;


- определение порядка управления
многоквартирными домами, все помещения которых находятся в
муниципальной собственности.


Информационное сопровождение
предполагает создание предпосылок для подготовки населения как
полноценного участника рынка ЖКУ. Ближайшая задача - информирование
населения по выбору способа управления.


Информационное сопровождение
преобразований должно стать приоритетом в деятельности органов
местного самоуправления, для обеспечения этого процесса необходимо
использовать существующий механизм на уровне диалога "власть -
население", активнее привлекать депутатский корпус и
общественные формы самоуправления граждан.












Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru