ПОСТАНОВЛЕНИЕ Администрации
Володарского района от 31.07.2006 № 306
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ
РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОЗДАНИЮ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АДМИНИСТРАЦИЯ
ВОЛОДАРСКОГО РАЙОНА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2006 г. № 306
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ
МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО СОЗДАНИЮ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
В соответствии с
Жилищным кодексом РФ, в целях эффективного управления жилищным
фондом, инициирования создания на территории Володарского
муниципального района Нижегородской области управляющих компаний
постановляю:
утвердить Методические рекомендации
по созданию и деятельности управляющей организации.
И.о. главы местного
самоуправления
В.Е.ГОНЧАРЕНКО
Утверждены
постановлением
администрации Володарского района
от 31.07.2006 № 306
МЕТОДИЧЕСКИЕ
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО СОЗДАНИЮ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
1. ВВЕДЕНИЕ
Основополагающим
источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав
граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК
РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и
фактически является фундаментом всего жилищного законодательства
Российской Федерации. В ст. 161 ЖК РФ указаны способы управления
общим имуществом многоквартирных домов:
- непосредственное управление
собственниками помещений (жилых и нежилых).
В этих случаях договоры по оказанию
услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного
дома заключаются на основании решения общего собрания собственников
помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);
- управление товариществом
собственников жилья, жилищным кооперативом или иным объединением
собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);
- управление управляющей организацией
(этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных
домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
ст. 163 ЖК РФ).
Способ управления многоквартирным
домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если
конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то
данный вопрос решают органы местного самоуправления.
-
-->
примечание.
Видимо, имеется в виду часть 9 статьи
161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
-
В ч. 9 ст. 161
закреплено существенное положение - общее имущество многоквартирного
дома может управляться только одной управляющей организацией.
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить
способ управления домом. Решение об изменении также должно быть
принято на общем собрании собственников.
Выбранный способ управления жилым
домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.
2. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО
СОЗДАНИЮ
И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ
ОРГАНИЗАЦИИ
Управляющей
организацией (далее - Компания) является юридическое лицо
(предприниматель) любой организационно-правовой формы и формы
собственности, владеющее и управляющее собственным жилищным фондом, а
также управляющее жилищным фондом, переданным ему в управление
другими собственниками в целях осуществления эффективного управления.
В своей деятельности Компания руководствуется Конституцией Российской
Федерации, федеральными законами и иными правовыми актами Российской
Федерации, законами и иными правовыми актами субъекта РФ, актами
органов местного самоуправления, уставом.
В качестве источников формирования
средств, необходимых для осуществления Компанией основной
деятельности, могут быть:
- средства, поступающие за
предоставленные жилищно-коммунальные услуги от населения и
организаций - потребителей жилищно-коммунальных услуг;
- средства, полученные от арендаторов
нежилых помещений жилищного фонда, за исключением средств от аренды
помещений, находящихся в государственной и муниципальной
собственности;
- средства бюджетов в виде субсидий,
дотаций на оплату жилищных и коммунальных услуг населению;
- прочие источники, не запрещенные
законодательством Российской Федерации.
Целью деятельности Компании является
получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению
сохранности и поддержания в должном состоянии принятого от
собственников в управление имущества.
В качестве основных задач Компании
предлагается определить следующие:
- организация работы, направленной на
сохранность жилищного фонда, улучшение качественных характеристик
предоставления жилищно-коммунальных услуг населению;
-
-->
примечание.
Видимо, имеются в виду Правила
предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные
постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.
-
- в соответствии с
требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда,
Порядка предоставления коммунальных услуг гражданам, государственных
стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг
обеспечение комфортных условий проживания в жилищном фонде граждан и
функционирования организаций, расположенных в данном жилищном фонде;
- обеспечение санитарного содержания,
технического обслуживания и ремонта (текущего и капитального)
жилищного фонда, нежилых объектов, объектов коммунального назначения
и придомовой территории;
- обеспечение системы предоставления
жилищных и коммунальных услуг, их оплаты в соответствии с реально
достигнутым качеством и количеством;
- реализация дополнительных
мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом;
- организация сбора платежей от
населения за жилье и коммунальные услуги, расчета с поставщиками
коммунальных услуг и подрядными организациями за выполненные работы;
- снижение стоимости обслуживания
жилищного фонда и потребляемых коммунальных услуг;
- проведение разъяснительной работы с
населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда и
снижение энергоресурсопотребления.
Основными функциями управления
Компании могут быть:
Технический контроль и планирование:
- проведение профилактических
осмотров (обследований) и ремонта объектов жилого фонда, инженерного
оборудования, придомовых территорий;
- разработка внутренних требований по
качеству содержания и ремонта жилищного фонда;
- обеспечение работ по подготовке
жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;
- участие в расследовании аварийных
ситуаций на объектах жилищного фонда;
- установка приборов учета тепловой
энергии, горячей и холодной воды с целью установления фактических
объемов потребления воды и тепла для последующей оплаты поставщикам;
- ведение технической документации и
банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и
другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;
разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения
обнаруженных дефектов;
- обеспечение потребителей
информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных
услуг, сроках их предоставления и размерах финансовых санкций за
нарушение нормативного уровня качества;
- проверка соблюдения потребителями
жилищно-коммунальных услуг обязательств по договорам найма, аренды;
- организация возможности развития
дополнительных видов коммерческой деятельности, расширения платных
услуг для различных групп потребителей;
- разработка программ сокращения
издержек на предоставление населению и другим потребителям
жилищно-коммунальных услуг;
- создание современной системы
качества, ее проверка, проведение постоянного анализа и принятие мер
по ее совершенствованию.
Содержание жилищного фонда:
- обеспечение надлежащего состояния,
чистоты и порядка лифтов, лестничных площадок, подъездных,
подвальных, чердачных, иных нежилых помещений и придомовой
территории;
- принятие мер по сохранению и
восстановлению строительных конструкций и инженерного оборудования и
внутридомовых сетей;
- организация ремонта квартир на
договорной основе с собственником жилого помещения, арендатором
нежилого помещения.
Обеспечение при необходимости
круглосуточного дежурства собственной аварийно-диспетчерской службы
либо заключение договора на соответствующее обслуживание.
Договорно-правовая деятельность:
- заключение договоров с
собственниками имущества о передаче общего имущества многоквартирного
дома в управление;
- заключение договоров с
организациями, обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками
коммунальных услуг;
- контроль в установленном порядке за
выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным
договорам;
- заключение договоров с подрядными
организациями на осуществление работ по капитальному ремонту,
модернизации и строительству объектов жилищного фонда;
- заключение договоров на
изготовление проектно-сметной документации с проектными
организациями, осуществление контроля за качеством и комплектностью
проектно-сметной документации;
- расторжение заключенных договоров в
установленном порядке.
Работа с населением:
- прием и рассмотрение предложений и
заявок, поступающих от потребителей жилищно-коммунальных услуг, по
вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием, начислением
платы за жилищно-коммунальные услуги, и принятие по ним необходимых
мер;
- организация сбора платежей от
населения за жилье и коммунальные услуги, осуществление оперативного
ежемесячного расчета платежей населения в зависимости от потребления
услуг, наличия льгот, права на получение субсидий на оплату жилья и
коммунальных услуг и т.д.;
- организация сбора платежей с
арендаторов жилого и нежилого фонда, за исключением средств от аренды
помещений, находящихся в государственной и муниципальной
собственности;
- выявление потребителей, имеющих
задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, и принятие
мер по взысканию задолженности в установленном порядке;
- организация помощи населению в
подготовке документов для начисления и предоставления субсидий
гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг;
- учет граждан, имеющих льготы на
оплату жилищно-коммунальных услуг;
- контроль за правомерным заселением
жилищного фонда;
- оказание услуг по оформлению
документов на получение субсидий;
- в случаях, предусмотренных
законодательством, представление интересов жильцов в жилищных,
гражданско-правовых отношениях перед третьими лицами.
Финансово-экономическая деятельность:
- осуществление расчетов по
исполнению договорных обязательств;
- аккумулирование финансовых средств,
поступающих от населения и организаций - потребителей
жилищно-коммунальных услуг, а также средств, поступающих из бюджета,
их рациональное использование;
- в установленном порядке применение
мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в
случае нарушения договорных обязательств;
- разработка предложений по
корректировке экономически обоснованных тарифов на обслуживание и
ремонт жилищного фонда, подготовка материалов по указанным тарифам
для осуществления контроля органом местного самоуправления;
- разработка предложений по
эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в
целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения
состояния жилищного фонда.
Организационные функции:
- сбор документов для регистрации
граждан по месту жительства и месту пребывания;
- создание и ведение базы данных по
лицевым счетам нанимателей и собственников;
- проведение мероприятий по
гражданской обороне.
Управляющая компания осуществляет
иные функции в соответствии с действующим законодательством.
3. МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
И УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
Оптимальная схема
управления жилищным фоном будет создана тогда, когда собственник (в
том числе муниципалитет) или их объединение (товарищество
собственников жилья) будет выбирать ту управляющую компанию, которая
в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее
содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать
эти задачи такая управляющая компания может через заключение
договоров с другими организациями или субъектами малого
предпринимательства, а также собственными силами. Реализация такой
схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой
недвижимости и обеспечить необходимое качество услуг.
Эффективная система договорных
отношений обеспечивает, с одной стороны, экономическую
заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой
стороны, создает условия для контроля за количеством и качеством
предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет
корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их
предоставления.
Предполагается использовать основные
показатели качества услуг, предоставляемых в процессе управления
жилищным фондом, так как набор этих показателей и их содержание могут
существенно влиять на стоимость обслуживания и определять требования
к состоянию инфраструктуры.
Управляющая компания решает тот же
круг вопросов по сохранению и содержанию жилищного фонда, но при этом
используются иные организационные и экономические инструменты, а
именно:
1. Формой взаимоотношений между
собственниками жилищного фонда и управляющей компанией является
договор на управление, в котором предусмотрены взаимные права и
обязанности по выполнению конкретных работ, в отличие от
административного регулирования деятельности жилищных организаций.
2. Объем финансовых ресурсов,
определяемый в соответствии с согласованной между собственниками и
управляющей компанией сметой, является обязательной к исполнению
величиной.
3. В составе сметы расходов отдельной
строкой оговаривается фиксированная величина управленческого
вознаграждения, т.е. платы за управление, постоянно получаемой
управляющей компанией на протяжении всего действия контракта.
Величина управленческого вознаграждения определяется в процентах от
полученных доходов, данный процент определяется договором между
собственником и компанией.
4. Взаимоотношения управляющей
компании с работниками могут осуществляться на основе трудовых
договоров (срочных трудовых договоров), где указаны конкретные
функциональные обязанности и сумма вознаграждения, которую работник
будет получать.
5. Мотивом стимулирования
качественной работы управляющих компаний и нанятых работников
является угроза расторжения договора на управление или трудового
договора. Это является иным, по сравнению с существующей практикой
лишения премий, механизмом стимулирования труда.
6. Показателем успешности работы
управляющей компании выступает удовлетворенность потребителей
(жильцов, проживающих в обслуживаемом фонде). Рост
неудовлетворенности жильцов может явиться основанием расторжения
договора на управление.
Управляющая компания по обслуживанию
жилищного фонда является юридическим лицом и имеет самостоятельный
расчетный счет.
Самым важным элементом нового
мотивационного механизма является управленческое вознаграждение. Оно
представляет собой фиксированную в процентах величину, которую
представитель владельца жилищного фонда предлагает управляющей
компании за услуги по организации процесса жилищного обслуживания и
которая зависит от уровня соответствующих доходов.
Величина управленческого
вознаграждения на основании анализа может быть зафиксирована на
уровне 5 - 6,5% от доходной части сметы и не пересматриваться в
течение всего действия контракта (финансового года).
Другой особенностью управленческого
вознаграждения является возможность его использования по усмотрению
руководителя управляющей компании.
Таким образом, управленческое
вознаграждение позволяет определить и контролировать величину
управленческих издержек, которые всегда существовали, но не имели до
этого адекватных инструментов регулирования.
Кроме того, управленческое
вознаграждение может быть увеличено за счет отдельных мероприятий по
энергоресурсосбережению.
4. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ЖИЛИЩНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
Экономическая
эффективность обслуживания жилья в соответствии со спецификой отрасли
определяется как рациональное использование средств для сохранения
физических характеристик жилых зданий.
Экономическая эффективность жилищного
обслуживания предполагает достижение оптимальных пропорций между
тремя направлениями использования средств.
Первую группу образуют средства,
необходимые для материального обеспечения и проведения ремонтных
работ.
Вторая группа представляет собой
средства на оплату труда работников, непосредственно оказывающих
жилищные услуги.
Третья группа затрат связана с
необходимостью управления процессом жилищного обслуживания.
Понятие экономической эффективности
включает в себя также эффективную трудовую мотивацию работников. Это
выражается в таком соотношении численности занятых и фонда оплаты
труда, при котором у каждого работника возникает устойчивая
заинтересованность в качественном производительном труде.
Таким образом, экономическая
эффективность, помимо пропорций между тремя выделенными направлениями
средств, включает в себя также пропорции распределения фонда оплаты
труда между занятыми работниками, с одной стороны, и издержек
управления, приходящихся на одного управленца, с другой стороны.
Издержки управления представляют
собой ту часть затрат жилищных организаций, которая идет на
содержание управленческого звена. В организациях
жилищно-коммунального хозяйства издержки управления включают в себя
фонд оплаты труда работников, а в управляющих компаниях они равны
величине управленческого вознаграждения, т.е. плате за управление,
выплачиваемой управляющей компании.
Фонд оплаты труда работников
представляет собой сумму всех выплат рядовым работникам. В
организациях жилищно-коммунального хозяйства фонд оплаты труда
(потребления) - это сумма выплат всем занятым в низовых звеньях
жилищного обслуживания и выплат рабочим специализированных служб
организации жилищно-коммунального хозяйства. В управляющих компаниях
фонд потребления включает в себя выплаты всем работникам различных
звеньев, кроме управляющего персонала.
Фонд материального обеспечения и
производства работ предназначен для приобретения материалов и
выполнения работ по текущему ремонту. И в жилищных трестах, и в
управляющих компаниях в этот фонд включаются затраты на материалы,
инструменты, электроэнергию и оплату услуг подрядных организаций и
т.д.
Критериями успешной деятельности
управляющих компаний, по сравнению с организациями
жилищно-коммунального хозяйства, являются следующие изменения
показателей экономической эффективности:
издержки управления в структуре всех
затрат на жилищное обслуживание должны сократиться, при этом оплата
труда управленческого персонала должна стать выше оплаты труда
низового звена.
Фонд потребления (оплаты труда) в
структуре всех затрат должен постепенно уменьшаться, при этом средняя
фактическая оплата труда работников управляющих компаний должна быть
выше, чем у рядовых работников жилищных трестов.
Фонд материального обеспечения и
производства работ в структуре затрат должен возрасти.
-
| 
